Badsanierung in München-Süd: Besonderheiten in Etagenwohnungen richtig planen

Eine Badsanierung in München ist in Etagenwohnungen oft deutlich komplexer als im Einfamilienhaus. In Mehrfamilienhäusern in Solln, Pullach oder Grünwald müssen Leitungen, Nachbarn und Hausverwaltung immer mitgedacht werden. In diesem Artikel zeigen wir, worauf Sie bei der Planung achten sollten, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wie wir Sie in München-Süd konkret unterstützen.

Was macht die Badsanierung in Etagenwohnungen in München besonders?

Viele Wohnungen in München-Süd stammen aus den 60er bis 90er Jahren. Die Bäder sind oft klein, technisch überholt und baulich stark von Steigleitungen und Technikschächten geprägt. Das hat direkte Auswirkungen auf Ihre Planung.

• Feste Steigleitungen: Kalt- und Warmwasser, Heizung und Abwasser laufen oft in zentralen Schächten, die kaum versetzt werden können.
• Schallschutz zu Nachbarwohnungen: Rohrleitungen und Vorwände müssen schalltechnisch sauber ausgeführt werden.
• Tragende Bauteile: Wände oder Decken dürfen nur sehr begrenzt gestemmt oder geschlitzt werden.
• Hausordnung und Ruhezeiten: Arbeiten müssen mit der Hausverwaltung und ggf. Nachbarn abgestimmt werden.
• Entsorgung und Logistik: Bauschutt, Fliesen und Sanitärkeramik müssen über Treppenhaus oder Aufzug transportiert werden.

Als erfahrener Fachbetrieb für Badsanierung in München-Süd kennen wir diese Rahmenbedingungen und planen Ihre Sanierung so, dass Technik, Statik und Hausgemeinschaft berücksichtigt werden.

Typischer Ablauf einer Badsanierung in der Etagenwohnung

Damit Ihr Projekt strukturiert und ohne böse Überraschungen abläuft, empfehlen wir eine klare Reihenfolge der Schritte.

1. Bestandsaufnahme und Klärung mit Hausverwaltung

• Aufmaß des bestehenden Bades, Fotos und Aufnahme des aktuellen Leitungsverlaufs.
• Prüfung von Steigleitungen und Anschlussmöglichkeiten (z.B. für Dusche, WC, Waschmaschine).
• Klärung, welche Arbeiten genehmigungspflichtig sind (z.B. Verlegung von Steigleitungen, Eingriffe in Gemeinschaftseigentum).
• Abstimmung der Arbeitszeiten gemäß Hausordnung.

Wenn Sie möchten, unterstützen wir Sie bereits in dieser Phase – insbesondere dann, wenn Sie die Wohnung gerade erst in München kaufen oder kurz vor dem Notartermin stehen.

2. Badplanung: Grundriss, Ausstattung, Materialien

• Festlegen der Anordnung von Dusche, Wanne, WC und Waschtisch – im Rahmen der technischen Möglichkeiten.
• Entscheidung für bodengleiche Dusche oder Duschwanne (Stichwort: Aufbauhöhe und Gefälle).
• Auswahl von Fliesen, Bodenbelag und Sanitärkeramik (Format, Rutschhemmung, Pflegeaufwand).
• Klärung von Beleuchtung, Steckdosen, Spiegelschrank und Stauraum.

Gerade in kleinen Bädern typischer Etagenwohnungen in Solln oder Pullach lassen sich durch gute Planung überraschend großzügige Lösungen realisieren.

3. Demontage und Rohinstallation

• Schonende Demontage von alten Fliesen, Sanitärgegenständen und Installationen.
• Erneuerung oder Anpassung der Wasser- und Abwasserleitungen innerhalb der Wohnung.
• Herstellung neuer Vorwände, Nischen und Ablagen (z.B. in Trockenbauweise).
• Einbau von Duschabläufen und Gefälleestrich für bodengleiche Duschen, sofern möglich.

In Mehrfamilienhäusern achten wir streng darauf, Schallübertragung und Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden – ein wichtiger Punkt für die gesamte Eigentümergemeinschaft.

4. Abdichtung, Fliesenarbeiten und Oberflächen

• Ausführung der Abdichtung nach den aktuellen Normen in allen Spritzwasserbereichen.
• Verlegung von Wand- und Bodenfliesen, ggf. fugenarme Großformate für eine moderne Optik.
• Ausbildung von Gefällen, Duschbänken und Nischen.
• Ausführung von Malerarbeiten an Decken und nicht verfliesten Wänden.

5. Montage, Feininstallation und Abnahme

• Montage von WC, Waschtisch, Armaturen, Duschabtrennung und Zubehör.
• Feinjustierung und Dichtheitsprüfung aller Anschlüsse.
• Gemeinsame Abnahme, Dokumentation und Hinweise zur Pflege.

Welche Kosten fallen bei einer Badsanierung in München-Süd typischerweise an?

Die Badsanierungskosten in München hängen stark von Größe, Zustand, Ausstattung und Leitungsführung ab. In Etagenwohnungen ist der Aufwand für Logistik und Koordination häufig etwas höher als im Einfamilienhaus.

Zur Orientierung (Stand 2025, typische Preisbereiche):

• Einfacher Standard (kompaktes Bad ca. 4–5 m²): ca. 12.000–18.000 € brutto
• Guter mittlerer Standard: ca. 18.000–28.000 €
• Gehobener Standard / Designbad: ab ca. 28.000 € aufwärts

Besondere Kostentreiber in Etagenwohnungen:

• Aufwändige Leitungsverlegung (z.B. Versetzen des WCs oder der Dusche).
• Bodengleiche Dusche bei geringer Aufbauhöhe.
• Aufwendige Logistik (kein Aufzug, enger Treppenraum).
• Zusätzliche Schallschutz- und Brandschutzanforderungen.

Mit einem individuellen Angebot zeigen wir Ihnen transparent, welche Positionen Ihr Budget besonders beeinflussen und wo sich Einsparungen ohne Qualitätsverlust ergeben.

Praxisbeispiel: Badsanierung in einer 3-Zimmer-Wohnung in Solln

Ein typischer Fall aus unserer Praxis in München-Solln:

• Wohnung: ca. 78 m², Baujahr Ende der 70er, 3. OG ohne Aufzug.
• Badgröße: ca. 4,5 m², bisher mit Wanne, kleinteiligen Fliesen, veralteter Installation.
• Wunsch: bodengleiche Dusche, mehr Stauraum, pflegeleichte Oberflächen, moderne Optik.

Unsere Lösung:

• Prüfung der Aufbauhöhe und Einbau einer bodengleichen Dusche mit Linienablauf.
• Neuer Grundriss mit seitlichem Waschtisch und wandhängendem WC.
• Neue Vorwandinstallation inklusive Schallschutzmaßnahmen zum Nachbarbad.
• Großformatige Wandfliesen und rutschhemmende Bodenfliesen im Duschbereich.
• Beleuchtungslösung mit Einbauspots und beleuchtetem Spiegelschrank.

Kostenrahmen: ca. 23.000 € brutto inklusive Demontage, Entsorgung, Installation, Fliesen, Sanitär und Malerarbeiten. Die Eigentümer haben die Fliesen und Sanitärkeramik selbst ausgewählt, wir haben sie bei der technischen Auswahl beraten.

Typische Fehler bei der Badsanierung in Etagenwohnungen – und wie Sie sie vermeiden

• Unklare Zuständigkeiten: Nicht geklärt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist (z.B. Steigleitungen). Folge: Ärger mit der WEG.
  Wir empfehlen: Frühzeitige Abstimmung mit Hausverwaltung und ggf. Verwalterbeschluss.
• Zu optimistische Zeitplanung: Ein Bad "in einer Woche" ist in der Regel unrealistisch, besonders mit Trocknungszeiten und Logistik.
  Wir planen mit ausreichenden Reserven und sprechen den Zeitplan offen mit Ihnen ab.
• Keine Rücksicht auf Nachbarn: Lärm- und Schmutzbelastung werden unterschätzt.
  Wir arbeiten mit Staubschutz, klaren Arbeitszeiten und informieren auf Wunsch die Nachbarn.
• Sparen an der falschen Stelle: Günstige, aber ungeeignete Materialien oder fehlende Abdichtung können teuer werden.
  Wir setzen auf bewährte Systeme und erläutern Ihnen die Unterschiede.

Wann lohnt sich ein Renovierungskosten-Check vor dem Wohnungskauf?

Gerade in München-Süd kommt es häufig vor, dass Käufer eine Wohnung mit sanierungsbedürftigem Bad erwerben. Der Zustand wird im Exposé meist nur grob beschrieben, die tatsächlichen Renovierungskosten für die Badsanierung bleiben unklar.

Unser Renovierungskosten-Check hilft Ihnen, eine realistische Entscheidung zu treffen:

• Durchsicht von Grundriss, Exposé und vorhandenen Fotos.
• Grobe Einschätzung des Sanierungsbedarfs (Bad, Böden, Maler, ggf. Trockenbau).
• Orientierende Kostenspanne für verschiedene Ausstattungsstandards.
• Hinweise auf mögliche Risiken und technische Besonderheiten (z.B. alte Installationen, geringe Aufbauhöhen).

So können Sie bereits vor oder direkt nach dem Notartermin besser einschätzen, ob der Kaufpreis inklusive notwendiger Sanierung zu Ihrem Budget passt.

FAQ – Häufige Fragen

Wie lange dauert eine Badsanierung in einer Etagenwohnung in München?

Für eine vollständige Badsanierung in einer typischen Etagenwohnung in München sollten Sie je nach Umfang etwa zwei bis vier Wochen einplanen. Trocknungszeiten von Estrich, Abdichtung und Fliesenkleber sind dabei entscheidend. In Mehrfamilienhäusern berücksichtigen wir zusätzlich Hausordnung und Ruhezeiten, was die Organisation etwas verlängern kann, aber für ein entspanntes Miteinander in der Hausgemeinschaft sorgt.

Kann ich das WC oder die Dusche in der Etagenwohnung einfach versetzen?

Ein Versetzen von WC oder Dusche ist grundsätzlich möglich, aber in Etagenwohnungen stark von der Lage der Steigleitungen, der Deckenhöhe und dem Gefälle des Abwassers abhängig. Nicht jede Wunschlösung ist technisch oder genehmigungsrechtlich sinnvoll. Wir prüfen vor Ort, welche Varianten machbar sind und planen gemeinsam mit Ihnen eine Lösung, die Optik, Funktion und Technik in Einklang bringt.

Was kostet eine einfache Badsanierung in München-Süd mindestens?

Für ein kleines Bad von ca. 4–5 m² in einer Etagenwohnung sollten Sie selbst bei einfachem Standard realistisch ab etwa 12.000 € brutto kalkulieren. In diesem Bereich sprechen wir von einer kompletten Erneuerung mit neuen Fliesen, Sanitär und Installation. Nach oben sind die Kosten je nach Ausstattung und technischem Aufwand offen. Gerne erstellen wir Ihnen nach einer Besichtigung ein transparentes, auf Ihre Wohnung zugeschnittenes Angebot.

Muss ich die Badsanierung mit der Hausverwaltung abstimmen?

In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften in München müssen größere Eingriffe – insbesondere an Leitungen, Estrich oder tragenden Bauteilen – mit der Hausverwaltung abgestimmt werden. Wir unterstützen Sie dabei, die nötigen Informationen bereitzustellen, und achten bei der Planung darauf, dass Gemeinschaftseigentum respektiert und die geltenden Regelungen der WEG eingehalten werden.

Kann ich Material selbst im Baumarkt kaufen und nur die Ausführung beauftragen?

Grundsätzlich können Sie Fliesen, Armaturen oder Sanitärobjekte selbst bei Anbietern wie OBI, Bauhaus, Hornbach oder toom Baumarkt auswählen und kaufen. Wichtig ist, dass die Produkte technisch zu Ihrem Projekt passen (z.B. Einbauhöhe, Befestigungssysteme, Ablauftechnik). Wir beraten Sie gerne im Vorfeld, damit Sie geeignete Materialien wählen und keine teuren Fehlkäufe riskieren. Die fachgerechte Ausführung übernehmen wir dann für Sie.

Ich plane den Kauf einer Wohnung in München – ab wann lohnt sich Ihr Renovierungskosten-Check?

Unser Renovierungskosten-Check lohnt sich besonders, wenn Sie konkret eine Wohnung ins Auge gefasst haben und uns Grundriss, Exposé und möglichst einige Fotos zur Verfügung stellen können. So erhalten Sie vor oder kurz nach dem Notartermin eine realistische Einschätzung der zu erwartenden Sanierungskosten, insbesondere für Bad, Böden und Innenausbau. Das hilft Ihnen, Ihr Gesamtbudget in München besser zu planen und teure Fehleinschätzungen zu vermeiden.

Wenn Sie eine Badsanierung in München-Süd planen oder vor dem Wohnungskauf Klarheit über die Renovierungskosten wünschen, unterstützen wir Sie gerne. Schicken Sie uns Grundriss, Fotos und Ihre Wünsche oder nutzen Sie unseren Renovierungskosten-Check – wir melden uns mit einer ehrlichen, praxisnahen Einschätzung für Ihr Projekt.