Budget für die energetische Auffrischung einer Wohnung in München

Wer in München eine Wohnung besitzt oder gerade gekauft hat, möchte die Energiekosten häufig mit überschaubarem Aufwand senken. Typische Maßnahmen sind der Austausch von Fenstern und Türen sowie kleinere Dämmarbeiten von innen. In diesem Artikel zeigen wir, mit welchem Budget Sie realistisch rechnen sollten und wie Sie Ihre energetische Auffrischung sinnvoll planen.

Was bedeutet „energetische Auffrischung“ konkret?

Wir sprechen hier bewusst nicht von einer kompletten energetischen Sanierung mit Fassadendämmung und Haustechnik, sondern von überschaubaren Maßnahmen, die sich in einer Eigentumswohnung oder einem Reihenhaussegment im Münchner Süden gut umsetzen lassen:

• Austausch alter Fenster gegen moderne Wärmeschutzfenster
• Neue Balkon- oder Terrassentüren mit besserem U-Wert
• Erneuerung der Wohnungseingangstür (z. B. in Solln oder Pullach häufig Thema Schall- und Wärmeschutz)
• Innenliegende Dämmung einzelner kalter Außenwände (z. B. hinter dem Sofa oder im Schlafzimmer)
• Verbesserung von Dichtungen, Laibungsanschlüssen und Rollladenkästen

Diese Maßnahmen lassen sich meist in wenigen Tagen bis wenigen Wochen umsetzen und passen gut zu einer normalen Wohnungsrenovierung.

Typische Kostenblöcke im Überblick

Die folgenden Preisbereiche sind Erfahrungswerte für München und Umgebung (Stand 2024) und verstehen sich als grobe Orientierung inklusive fachgerechter Montage durch einen Handwerksbetrieb:

• Fenster (Kunststoff, 2- bis 3-fach verglast): ca. 700–1.200 € pro Stück bei Standardgrößen
• Balkon-/Terrassentür: ca. 1.200–1.800 € pro Element
• Wohnungseingangstür (wärme- und schallgedämmt, Wohnung in WEG): ca. 2.000–3.500 €
• Innendämmung einer Außenwand (Calciumsilikat/WDVS-System innen): ca. 80–150 €/m² inkl. Spachtelung und Malerarbeiten
• Verbesserung von Dichtungen / Rollladenkästen: je nach Umfang ca. 300–1.000 € pro Raum

Die Spanne ergibt sich aus Qualitätsunterschieden bei Profilen und Verglasung, der Zugänglichkeit der Baustelle (Altbau im 5. OG vs. Erdgeschoss in Baierbrunn) sowie Zusatzarbeiten wie Malerarbeiten oder das Anpassen von Innenfensterbänken.

Beispiel: Energetische Auffrischung einer 70 m² Wohnung in München-Süd

Um ein Gefühl für die Gesamtkosten zu bekommen, hier ein typisches Beispiel aus dem Münchner Süden (Baujahr ca. 1970, Etagenwohnung):

• 5 neue Kunststofffenster (Standardgrößen, 3-fach Verglasung): je 950 € → 4.750 €
• 1 neue Balkontür mit besserem U-Wert: ca. 1.500 €
• Innendämmung einer 6 m langen Außenwand (ca. 15 m²) mit mineralischen Platten + Malerarbeiten: 120 €/m² → 1.800 €
• Rollladenkasten-Dämmung in Wohnzimmer und Schlafzimmer: ca. 400 € je Kasten → 800 €
• Kleinere Anschluss- und Malerarbeiten (Laibungen, Silikon, Ausbesserungen): ca. 800 €

Summe: ca. 9.650 € brutto als realistischer Orientierungswert.

Optional könnte noch die Wohnungseingangstür mit verbessertem Schall- und Wärmeschutz (z. B. in einem Haus bei Schäftlarn) hinzukommen. Dafür sollten Sie zusätzlich 2.000–3.000 € einplanen, abhängig von Brandschutzanforderungen der WEG.

Wo liegen sinnvolle Budgetrahmen?

Je nach Umfang der energetischen Auffrischung empfehlen wir folgende grobe Budgetkorridore:

• Nur Fenstertausch in einer kleinen Wohnung (3–4 Fenster): 3.000–6.000 €
• Fenster + 1 Balkontür in einer 60–80 m² Wohnung: 7.000–11.000 €
• Fenster, Balkontür und punktuelle Innendämmung einzelner Wände: 9.000–15.000 €
• Komplettpaket inkl. Wohnungseingangstür, Rollladenkästen, kleiner Dämmmaßnahmen: 12.000–20.000 €

In hochpreisigen Lagen wie Grünwald oder Pullach entscheiden sich viele Kunden zusätzlich für höherwertige Profile oder Holz-Alu-Fenster – hier können die Kosten schnell 20–40 % über den genannten Spannen liegen.

Innendämmung: kleine Eingriffe mit spürbarem Effekt

Wenn eine Fassadendämmung (z. B. in einer WEG) nicht kurzfristig geplant ist, kann eine begrenzte Innendämmung sinnvoll sein – etwa an sehr kalten Außenwänden hinter dem Bett oder dem Sofa.

Geeignete Systeme

• Calciumsilikatplatten bei leichten Feuchteproblemen und Schimmelgefahr
• Mineralische Innendämmsysteme mit integrierter Dampfbremse
• Dünne Hochleistungsdämmplatten in Zimmern mit wenig Platz

Wichtig ist hier eine fachgerechte Planung, um Kondensationsprobleme zu vermeiden. Wir achten insbesondere auf:

• saubere Verklebung und Vermeidung von Hohlräumen
• korrekten Anschluss an Fensterlaibungen und Decken
• diffusionsoffene, passende Beschichtung (Putz/Farbe)

Förderungen und Finanzierung: KfW, BAFA und Kommune

Für energetische Einzelmaßnahmen gibt es immer wieder Förderprogramme, die sich lohnen können. Stand heute sollten Sie insbesondere diese Punkte prüfen:

• KfW: Programme für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, z. B. Fenster- oder Dämmmaßnahmen (häufig in Kombination mit einem Energieberater erforderlich).
• BAFA: Zuschüsse v. a. im Bereich Heizung/Anlagentechnik, teils auch in Kombination mit Hülle interessant.
• Stadt/Gemeinde: München und einzelne Umlandgemeinden (z. B. Wolfratshausen) bieten zeitweise eigene Zuschüsse oder Beratungsangebote.

Wenn Sie die energetische Auffrischung im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf finanzieren, können Banken häufig einen Teil der Maßnahmen direkt in die Baufinanzierung integrieren. In der Praxis werden hier je nach Ausgangszustand und Wunschstandard oft 5–15 % des Kaufpreises als Renovierungsbudget angesetzt.

Wann rechnet sich eine energetische Auffrischung?

Die reine Amortisationsrechnung über die Heizkosten ist bei steigenden Energiepreisen komplex. Sinnvolle Entscheidungskriterien aus unserer Praxis im Münchner Süden sind:

• Komfortgewinn: weniger Zugluft, warme Oberflächen, besseres Raumklima
• Werterhalt bzw. Wertsteigerung der Immobilie
• Vorbereitung auf zukünftige gesetzliche Anforderungen
• Reduktion von Schimmelrisiko an kalten Wandbereichen

Gerade in begehrten Lagen wie Solln, Grünwald oder Baierbrunn ist der energetische Zustand ein wichtiger Faktor für den späteren Wiederverkaufswert. Käufer achten zunehmend auf neue Fenster und einen plausiblen Dämmstandard.

Wie wir bei der Budgetplanung unterstützen

Wir erleben oft, dass Eigentümer einzelne Angebote für Fenster, Türen und Dämmung schwer vergleichen können, weil Positionen unterschiedlich beschrieben sind. Deshalb arbeiten wir bei Projekten im Münchner Süden häufig so vor:

• Besichtigung oder Auswertung Ihrer Pläne und Fotos
• Grobe Abschätzung des energetischen Ist-Zustands
• Definition eines sinnvollen Maßnahmenpakets (z. B. erst Fenster, dann punktuelle Innendämmung)
• Erstellung eines strukturierten Angebots mit klaren Kostenblöcken
• Abstimmung mit Energieberater oder Förderstellen, falls gewünscht

So erhalten Sie einen realistischen Überblick, welche Investition jetzt sinnvoll ist und was ggf. später ergänzt werden kann.

FAQ – Häufige Fragen

Mit welchem Mindestbudget sollte ich für eine energetische Auffrischung rechnen?

Für sehr kleine Maßnahmen wie den Austausch von 2–3 Fenstern sollten Sie in München mindestens 3.000–4.000 € einplanen. Für ein spürbares Paket mit mehreren Fenstern und einzelnen Dämmmaßnahmen bewegen sich die meisten Projekte unserer Kunden zwischen 8.000 und 15.000 €.

Kann ich Fenster und Innendämmung auch in Etappen machen?

Ja, das ist oft sinnvoll. In der Regel beginnen wir mit den größten Wärmeverlusten (z. B. alte Einfachverglasung) und ergänzen später punktuelle Innendämmung. Wichtig ist nur, die Reihenfolge technisch richtig zu planen, damit es nicht zu Feuchteproblemen kommt.

Lohnt sich der Aufpreis für 3-fach verglaste Fenster in einer Stadtwohnung?

In den meisten Fällen ja, insbesondere in lauten Lagen oder bei stark steigenden Energiepreisen. 3-fach Verglasung bietet besseren Wärme- und Schallschutz. Der Mehrpreis amortisiert sich über Komfort und Werterhalt häufig schneller, als viele denken.

Wer entscheidet in einer WEG über neue Fenster oder Wohnungseingangstüren?

Bei Eigentümergemeinschaften sind Fenster und Wohnungseingangstüren häufig Gemeinschaftseigentum. Dann muss die WEG zustimmen und es gelten festgelegte Ausführungsstandards. Wir beraten Sie gerne, wie Sie das technisch und organisatorisch angehen können.

Wie stark kann ich durch eine energetische Auffrischung Heizkosten sparen?

Das hängt stark vom Ausgangszustand ab. Bei sehr alten Fenstern und undichten Rollladenkästen sind Einsparungen von 15–30 % beim Heizenergiebedarf realistisch. Genauere Werte kann ein Energieberater für Ihr Objekt berechnen.

Übernehmen Sie auch die Koordination mit Energieberater und Förderstellen?

Wir selbst stellen keine Förderanträge, arbeiten aber regelmäßig mit Energieberatern zusammen und können Ihnen passende Ansprechpartner empfehlen. Auf Wunsch bereiten wir die notwendigen Unterlagen und Angebotsdetails so auf, dass sie für Förderprogramme nutzbar sind.

Ihr nächster Schritt

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Reihenhaus im Münchner Süden besitzen oder gerade kaufen und die energetische Auffrischung planen, unterstützen wir Sie gerne bei der realistischen Budgetplanung. Schicken Sie uns Grundriss, Fotos und eine kurze Beschreibung Ihres Vorhabens – wir melden uns mit einer ersten Einschätzung oder führen auf Wunsch einen detaillierten Renovierungskosten-Check vor dem Immobilienkauf durch.