Budget für die Generalrenovierung eines alten Dachgeschosses in München

Ein altes Dachgeschoss in München oder im Süden der Stadt zum Wohnraum auszubauen, ist eine große Chance – und ein ernstzunehmendes Projekt. Wenn Wände, Dämmung, Bodenaufbau und Installationen komplett erneuert werden sollen, braucht es eine realistische Budgetplanung. In diesem Artikel zeigen wir, mit welchen Kostenblöcken Sie rechnen sollten und wie wir Sie bei der Planung unterstützen können.

1. Was gehört zur Generalrenovierung eines Dachgeschosses?

Unter einer Generalrenovierung verstehen wir, dass das Dachgeschoss technisch und optisch auf einen heutigen Standard gebracht wird. Typisch für Altbauten in München-Süd (z. B. Solln, Pullach, Grünwald): alte Holzbalkendecken, wenig oder gar keine Dämmung, veraltete Elektrik, oft nur Provisorien beim Heizen.

Zu den üblichen Gewerken gehören:

• Rückbau alter Verkleidungen, Böden, Einbauten
• neue Dämmung und luftdichte Ebene im Dachbereich
• Trockenbauwände, Dachschrägenverkleidungen, ggf. Abhängungen
• neuer Bodenaufbau inkl. Trittschall- und ggf. Wärmedämmung
• komplett neue Elektroinstallation (Steckdosen, Licht, Netzwerk)
• Heizung (z. B. neue Heizkörper oder Fußbodenheizung)
• Oberflächen: Malerarbeiten, Bodenbeläge, ggf. Fliesen in Bad/Gäste-WC

2. Typische Kostenblöcke im Überblick

Die folgenden Werte sind grobe Orientierungen für ein altes Dachgeschoss mit ca. 40–60 m² Nutzfläche im Raum München. Je nach Zustand, Statik, gewünschten Materialien und Zugänglichkeit können die Zahlen abweichen.

2.1 Rückbau und Entsorgung

Alte Verkleidungen, Dämmstoffe und Böden müssen meist vollständig entfernt werden. Bei Holzbalkendecken prüfen wir zusätzlich den Zustand der Balken.

• Rückbau Verkleidungen, alte Dämmung: ca. 20–40 €/m²
• Entsorgung (Holz, Gips, Dämmstoffe, Bauschutt): ca. 10–25 €/m²

Richtwert: Für ein 50 m² Dachgeschoss sollten Sie 1.500–3.000 € für Rückbau und Entsorgung einplanen.

2.2 Dämmung und Trockenbau der Dachschrägen

Die Dämmung ist in München nicht nur ein Komfort-, sondern auch ein Energiethema. Häufig kommen kombinierte Systeme aus Zwischensparrendämmung, Zusatzdämmung und luftdichter Ebene zum Einsatz.

• Zwischensparrendämmung (z. B. Mineralwolle, Holzfaser) inkl. Folie: ca. 60–100 €/m² Dachfläche
• Trockenbauverkleidung (Dachschrägen, Gipskarton, Spachteln): ca. 40–70 €/m²

Beispiel: Bei ca. 90 m² Dachfläche (Schrägen und Kniestock) liegen Sie schnell bei 9.000–15.000 € für Dämmung und Verkleidung.

2.3 Innenwände, Abtrennungen und Abhängungen

Neue Grundrisse im Dachgeschoss lösen wir fast immer mit Trockenbau. Damit lassen sich Schlafzimmer, Homeoffice oder ein kleines Bad flexibel anordnen.

• leichte Trockenbauwand, beidseitig beplankt, gespachtelt: ca. 80–130 €/m² Wandfläche
• abgehängte Decken mit Einbauspots: ca. 70–120 €/m²

2.4 Neuer Bodenaufbau und Bodenbeläge

Gerade bei alten Holzbalkendecken im Dachgeschoss ist der Bodenaufbau ein zentraler Kostenfaktor: Ebenheit, Trittschall und statische Grenzen müssen zusammenpassen.

• Ausgleich/Verstärkung Holzbalkendecke, Trockenestrich oder Nassestrich: ca. 70–140 €/m²
• Trittschalldämmung: oft im System enthalten, sonst ca. 10–20 €/m²
• Bodenbelag (Vinyl, Parkett, Teppich) inkl. Verlegung: ca. 40–120 €/m²

Richtwert: Für einen neuen, technisch sauberen Bodenaufbau mit Belag sollten Sie im Dachgeschoss mit 120–220 €/m² rechnen.

2.5 Elektroinstallation

In vielen alten Dachgeschossen finden wir kaum Steckdosen und einfache Leitungen ohne Reserve. Bei der Generalrenovierung planen wir die Elektroinstallation komplett neu.

• komplette Neuinstallation inkl. Leitungen, Unterverteilung, Steckdosen, Schalter, Beleuchtungspunkte: ca. 80–150 €/m² Nutzfläche
• zusätzliche Datendosen (LAN), Smart-Home-Vorbereitung: nach Aufwand

Gerade in München mit hohen Nutzungserwartungen (Homeoffice, Streaming, Smart Home) lohnt es sich, hier nicht zu knapp zu planen.

2.6 Heizung und ggf. Klimatisierung

Je nach Bestandssituation kommen verschiedene Lösungen in Frage:

• Anschluss an vorhandene Heizungsanlage mit neuen Heizkörpern: ca. 2.000–5.000 €
• Fußbodenheizung im neuen Estrich: ca. 70–120 €/m² beheizter Fläche (zzgl. Heizgerät/Verteilung)
• Split-Klimagerät (optional, v. a. bei stark aufgeheizten Dachwohnungen): grob 3.000–6.000 € inkl. Montage

2.7 Oberflächen: Malerarbeiten, Feinputze, Fliesen

Wenn Dämmung, Trockenbau und Installationen erledigt sind, kommen die sichtbaren Oberflächen:

• Malerarbeiten (Grundierung, Spachteln, Streichen): ca. 12–25 €/m² Wand-/Deckenfläche
• Fliesenarbeiten in kleinem Duschbad/Gäste-WC: je nach Standard 120–250 €/m² Fliesenfläche

3. Beispielbudget: altes Dachgeschoss in München-Solln

Zur Orientierung ein vereinfachtes Beispiel für ein Dachgeschoss mit ca. 50 m² Nutzfläche in einem älteren Haus in Solln, das komplett zu einem Schlafzimmer, Kinderzimmer und Homeoffice ausgebaut wird (ohne vollwertiges Bad, nur Gäste-WC):

• Rückbau & Entsorgung: ca. 2.500 €
• Dämmung & Trockenbau Dachschrägen: ca. 11.000 €
• Innenwände & Abhängungen: ca. 5.000 €
• Bodenaufbau & Bodenbeläge: ca. 10.000 €
• Elektro komplett neu: ca. 5.000–7.000 €
• Heizung (z. B. neue Heizkörper, Leitungen): ca. 3.000–4.000 €
• Malerarbeiten & kleinere Fliesenarbeiten (Gäste-WC): ca. 4.000–6.000 €

Grobe Gesamtsumme: 40.000–50.000 € sind in so einem Szenario in München-Süd realistisch, je nach Materialstandard und Detailwünschen auch mehr. Kommt ein vollwertiges Bad hinzu, steigt das Budget schnell um weitere 15.000–30.000 €.

4. Förderungen und Finanzierung für Dachgeschoss-Sanierungen

Gerade bei der Dämmung und beim Heizungssystem lohnt sich ein Blick auf Förderprogramme. Wichtig ist: Viele Förderungen (z. B. über KfW oder BAFA) müssen vor Beginn der Maßnahmen beantragt werden – oft mit Einbindung eines Energieberaters.

• KfW-Förderung: Programme zur energieeffizienten Sanierung, z. B. für Dämmmaßnahmen und effiziente Heizsysteme.
• BAFA: Zuschüsse für bestimmte Heizungsmodernisierungen und erneuerbare Energien.
• Kommunale Programme: Stadt München und Landkreise im Süden (z. B. München-Land) bieten teilweise zusätzliche Anreize.

Für Käufer, die ein Haus mit unsaniertem Dachgeschoss erwerben, ist es außerdem sinnvoll, Renovierungskosten gleich in die Immobilienfinanzierung zu integrieren. Viele Banken akzeptieren eine detaillierte Kostenschätzung als Grundlage für die Kreditplanung.

5. Typische Kostentreiber und Einsparpotenziale

5.1 Was treibt die Kosten nach oben?

• statische Probleme (z. B. geschwächte Holzbalken, notwendige Verstärkungen)
• komplizierte Details (Dachgauben, viele Ecken, schwierige Anschlüsse)
• sehr hoher Ausstattungsstandard (Designfliesen, Echtholzparkett, Smart-Home-Komplettlösung)
• schwierige Zugänglichkeit (enger Treppenaufgang, kein Kran möglich)

5.2 Wo lässt sich sinnvoll sparen?

• Materialwahl bei Oberflächen (z. B. hochwertiger Vinyl statt teurem Massivparkett)
• klare Grundrissplanung: unnötige Wände oder Gauben vermeiden
• Arbeiten in einem Zug statt in vielen Etappen (weniger Rüstzeiten, bessere Koordination)
• Teile der Malerarbeiten in Eigenleistung, wenn der Untergrund vom Fachbetrieb vorbereitet ist

Wichtig ist, nicht an der falschen Stelle zu sparen: Dämmung, Luftdichtheit, Schallschutz im Boden und eine sichere Elektroinstallation sind die Basis – optische Details kann man später leichter aufwerten.

6. Wie wir Ihre Dachgeschoss-Generalrenovierung planen

Als Fachbetrieb für Innenausbau und Sanierung im Münchner Süden koordinieren wir alle erforderlichen Gewerke aus einer Hand. Gerade beim Dachgeschoss ist eine saubere Schnittstellenplanung entscheidend: Statik, Dachdeckung, Dämmung, Trockenbau, Elektrik und Heizung müssen zusammenpassen.

Typischer Ablauf mit uns:

• Besichtigung vor Ort mit Aufnahme des Ist-Zustands (inkl. Fotos und Maßaufnahme)
• gemeinsame Besprechung Ihrer Nutzungsideen (Schlafbereich, Homeoffice, Bad etc.)
• Entwurf eines sinnvollen Grundrisses und eines technischen Konzepts (Dämmung, Bodenaufbau, Installationen)
• detaillierte Kostenschätzung mit klaren Kostenblöcken
• zeitliche Abstimmung und Etappenplanung, falls das Haus während der Arbeiten bewohnt bleibt

FAQ – Häufige Fragen

Wie viel kostet die Generalrenovierung eines alten Dachgeschosses pro m²?

Für eine komplette Sanierung mit Dämmung, Trockenbau, neuem Bodenaufbau, Elektro und Heizung liegen Sie im Raum München häufig in einer Spanne von ca. 1.000–1.800 €/m² Nutzfläche. Je nach Ausgangszustand, Statik, gewünschtem Standard und ob ein Bad integriert wird, kann es auch darüber liegen. Eine Vor-Ort-Besichtigung ist für eine seriöse Einschätzung unerlässlich.

Lohnt sich die Dämmung des Dachgeschosses wirklich?

Ja, in den meisten Häusern ist das Dach der größte Wärmeverlustbereich. Eine fachgerecht ausgeführte Dämmung mit luftdichter Ebene verbessert den Wohnkomfort deutlich und reduziert langfristig die Heizkosten. In Kombination mit Förderprogrammen (KfW, BAFA) kann sich die Investition zusätzlich schneller amortisieren.

Muss die Dachdeckung erneuert werden, wenn ich innen sanieren möchte?

Nicht zwingend, aber es sollte vorher geprüft werden. Wenn die Eindeckung noch in gutem Zustand ist und keine Feuchteschäden vorliegen, kann man oft von innen dämmen und ausbauen. Ist das Dach jedoch undicht oder sehr alt, empfiehlt sich häufig eine kombinierte Lösung: neue Eindeckung von außen und Dämmung mit Innenausbau aus einer abgestimmten Planung.

Kann ich während der Dachgeschoss-Sanierung im Haus wohnen bleiben?

In vielen Fällen ja, besonders wenn das Dachgeschoss baulich gut vom restlichen Wohnbereich getrennt ist. Es muss jedoch mit Lärm, Staub und zeitweiligen Einschränkungen gerechnet werden. Wir planen die Arbeiten so, dass stark staubende Tätigkeiten gebündelt und Verkehrswege geschützt werden. Bei sehr umfangreichen Maßnahmen kann eine kurze Ausquartierung sinnvoll sein.

Wie kann ich das Budget im Voraus besser einschätzen?

Hilfreich sind aussagekräftige Pläne, Fotos und Informationen zum Baujahr sowie zu bisherigen Sanierungen. Auf dieser Basis können wir eine erste grobe Kostenspanne nennen. Für eine belastbare Planung empfehlen wir einen Vor-Ort-Termin mit detaillierter Aufnahme des Bestands und einer schriftlichen Kostenschätzung, die auch für Gespräche mit der Bank nutzbar ist.

Gibt es spezielle Anforderungen an den Schallschutz im Dachgeschoss?

Ja, insbesondere bei Holzbalkendecken ist der Trittschall nach unten ein Thema. Ein guter Bodenaufbau mit geeigneter Trittschalldämmung und ggf. zusätzlicher Schüttung kann den Komfort deutlich verbessern. Auch Installationen (z. B. Wasserleitungen) sollten schallentkoppelt geführt werden. Wir achten bei der Planung gezielt auf diese Punkte.

Fazit und nächster Schritt

Die Generalrenovierung eines alten Dachgeschosses in München ist eine Investition, die den Wert und den Wohnkomfort Ihres Hauses deutlich steigern kann – vorausgesetzt, Budget und Technik sind von Anfang an realistisch geplant. Mit einem strukturierten Kostenrahmen vermeiden Sie böse Überraschungen und können Entscheidungen bewusst treffen.

Wenn Sie ein Haus mit ausbaufähigem Dachgeschoss in München oder im Münchner Süden besitzen oder kaufen möchten, unterstützen wir Sie gerne mit einer ehrlichen Kostenschätzung. Schicken Sie uns Grundriss, Fotos und Ihre Wünsche – oder nutzen Sie unseren Renovierungskosten-Check vor dem Immobilienkauf, damit Sie frühzeitig wissen, welches Budget Sie für Ihr Dachgeschoss wirklich einplanen sollten.