Wie viel vom Kaufpreis sollten Sie für die Renovierung einplanen?

Sie haben eine Wohnung in München oder im Münchner Süden gefunden und fragen sich, wie viel Budget Sie zusätzlich für die Renovierung einplanen müssen? In diesem Beitrag zeigen wir, welchen prozentualen Anteil des Kaufpreises Sie realistisch für Renovierungskosten, Rücklagen und Unvorhergesehenes reservieren sollten – inklusive Praxisbeispielen und einem klaren Orientierungsrahmen.

Warum das Renovierungsbudget schon vor dem Kauf so wichtig ist

Gerade in und um München fließt oft das gesamte Eigenkapital in den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten. Wenn danach kein Puffer für Renovierung, Innenausbau und Reserven bleibt, wird es schnell eng – oder wichtige Arbeiten werden jahrelang verschoben.

Wir erleben regelmäßig folgende Situationen:

• Die Wohnung ist teurer als geplant, deshalb wird beim Renovierungsbudget zu knapp kalkuliert.
• Bank oder Finanzierungsberater rechnen nur grob mit einem pauschalen Betrag pro m², ohne den tatsächlichen Zustand zu kennen.
• Versteckte Mängel (Elektrik, Feuchtigkeit, Badtechnik) kommen erst nach dem Einzug zum Vorschein.

Mit einer klaren Prozentplanung und – idealerweise – einem Renovierungskosten-Check vor dem Kauf vermeiden Sie diese typischen Stolpersteine.

Grundregel: In welchen Prozent-Bereichen bewegen sich Renovierungskosten?

Je nach Zustand der Immobilie und gewünschtem Standard sehen wir in München und Umgebung in der Praxis folgende Spannbreiten, bezogen auf den Kaufpreis der Wohnung (ohne Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Makler):

• Nur kosmetische Auffrischung (Malerarbeiten, kleinere Böden, Silikon/Fugen): ca. 3–7 % des Kaufpreises
• Teilrenovierung (z.B. ein Bad + alle Böden + Maler): ca. 8–15 %
• Umfangreiche Renovierung (2 Bäder, neue Böden, Türen, Elektro-Teilsanierung): ca. 15–25 %
• Nahezu Komplettsanierung (fast alles außer tragende Konstruktion): ca. 25–35 %, in Einzelfällen mehr

Diese Bereiche sind Erfahrungswerte aus Projekten im Münchner Süden (Solln, Pullach, Grünwald, Baierbrunn usw.) und gelten für Standard- bis guten Komfortstandard, nicht für Luxusausbauten.

Beispiel 1: 60 m² Altbauwohnung in Solln

Nehmen wir eine typische 60 m² Wohnung in München-Solln mit einem angenommenen Kaufpreis von 600.000 € (inkl. TG-Stellplatz):

• Die Wohnung ist technisch älter, aber bewohnbar.
• Ein Bad ist in die Jahre gekommen, Böden sind teilweise abgenutzt, Wände vergilbt.
• Sie wünschen einen soliden, zeitgemäßen Standard, aber keinen Luxus.

Möglicher Renovierungsumfang:

• Badsanierung (ca. 5–6 m²) im Komfortstandard
• Neue Bodenbeläge im Wohn- und Schlafbereich
• Maler- und kleinere Trockenbauarbeiten
• Kleinere Elektroanpassungen (zusätzliche Steckdosen, Schaltertausch)

In der Praxis landen solche Projekte häufig in einem Bereich von 10–18 % des Kaufpreises. Bei 600.000 € Kaufpreis wären das:

• untere Spanne (10 %): ca. 60.000 €
• mittlerer Bereich (15 %): ca. 90.000 €
• obere Spanne (18 %): ca. 108.000 €

Ob Sie eher bei 60.000 € oder bei 100.000 € landen, hängt direkt von Materialwahl, Zustand von Bad/Elektrik und gewünschtem Ausstattungsniveau ab. Genau hier setzt unser Renovierungskosten-Check an.

Beispiel 2: 80 m² Wohnung in Baierbrunn – nur „kosmetisch“?

Sie kaufen eine 80 m² Wohnung in Baierbrunn für 700.000 € und glauben, es reicht ein „bisschen Farbe“? In der Praxis zeigt sich oft:

• Beim Entfernen alter Tapeten fallen schlechte Putzflächen auf.
• Der Laminatboden ist stärker beschädigt als gedacht.
• Im Bad sind Silikonfugen, Fliesenfugen und teilweise die Abdichtung problematisch.

Typische Kostenblöcke bei einer solchen „kosmetischen +“ Renovierung:

• Malerarbeiten komplett
• Neuer Boden in Wohn-/Schlafräumen
• Teilüberarbeitung des Bads (Armaturen, Fugen, einzelne Fliesen, Sanitärkeramik)

Hier bewegen wir uns meist eher im Bereich von 5–10 % des Kaufpreises, also:

• minimum realistisch: ca. 35.000 € (5 %)
• komfortabler Bereich: 50.000–70.000 € (7–10 %)

Wer mit „max. 10.000 €“ rechnet, erlebt in der Region München fast immer eine böse Überraschung.

Bausteine der Prozentplanung: Renovierung + Reserven

Aus unserer Sicht ist es sinnvoll, das Budget in drei Töpfe zu denken:

• Topf 1 – Geplante Renovierung (konkreter Leistungsumfang, Angebot von Fachbetrieben)
• Topf 2 – Puffer für Unvorhergesehenes (z.B. 10–20 % auf Topf 1)
• Topf 3 – Technische Rücklagen (für Maßnahmen in den nächsten 5–10 Jahren, z.B. weiteres Bad, Fenster, Elektrovollsanierung)

Beispielhafte Struktur für eine Bestandswohnung in München-Süd:

• Geplante Renovierung: 10–15 % des Kaufpreises
• Puffer: zusätzlich 2–3 %
• Mittelfristige Rücklagen: weitere 3–5 %

In Summe bedeutet das: Wer eine unsanierte oder teilrenovierungsbedürftige Wohnung kauft, sollte grob mit 15–23 % des Kaufpreises als Gesamtbudget für Renovierung + Reserven rechnen.

Wie Banken Renovierungskosten häufig ansetzen – und wo die Lücken sind

In vielen Finanzierungsangeboten erleben wir vereinfachte Ansätze wie „x €/m² Renovierung“ oder pauschale 10.000–20.000 € für eine Wohnung. Für den Raum München sind diese Zahlen oft zu niedrig.

Typische Lücken:

• Bad und Elektro werden stark unterschätzt.
• Hochwertigere Bodenbeläge (Parkett, Marken-Vinyl) fehlen in der Rechnung.
• Leistungen wie Trockenbau, Schallschutz, neue Türen werden gar nicht berücksichtigt.

Wenn Sie frühzeitig mit uns sprechen, können wir auf Basis von Grundriss, Fotos und Ihren Wünschen eine realistischere Spanne nennen, die Sie in die Finanzierung einplanen können.

Welche Faktoren beeinflussen den Prozentsatz besonders stark?

Neben dem reinen Zustand der Wohnung gibt es einige Punkte, die den benötigten Prozentsatz deutlich nach oben oder unten verschieben können:

• Baujahr und Technik: Altbauten mit alter Elektro- und Wasserinstallation brauchen meist mehr Budget als jüngere Baujahre.
• Lage und Kaufpreisniveau: Bei sehr hohen Kaufpreisen (z.B. Neubau in Top-Lage) ist der Prozentsatz oft niedriger, weil weniger zu tun ist – die absoluten Kosten bleiben trotzdem hoch.
• Eigenleistung: Wer wirklich fachgerecht Maler-Vorarbeiten oder Rückbau selbst macht, kann den Prozentsatz etwas drücken – allerdings mit Zeit- und Qualitätsrisiko.
• Standard der Ausstattung: Einfacher Standard vs. Designfliesen, maßgefertigte Einbauten, aufwändige Beleuchtung.
• Notwendige Anpassungen der Grundrisse: Trockenbauwände, Türöffnungen, abgehängte Decken für Schallschutz oder Lichtkonzepte.

Förderungen und Finanzierung: Renovierungskosten intelligent einbinden

Gerade bei energetischen Maßnahmen (Fenster, Dämmung, Heizung, teilweise Lüftung) können Förderprogramme von KfW oder BAFA eine Rolle spielen. In einigen Gemeinden im Süden von München gibt es zusätzlich lokale Programme, zum Beispiel für energetische Sanierungen oder barrierefreie Umbauten.

Wichtige Punkte:

• Frühzeitig prüfen, ob Maßnahmen förderfähig sind (energetische Sanierung, barrierefreies Bad, ggf. Lüftung).
• Mit Ihrer Bank klären, ob Renovierungskosten als Modernisierung mitfinanziert werden können.
• Gegebenenfalls eine separate Kreditlinie für Renovierung und Innenausbau einplanen, statt alles ins Limit des Kaufpreises zu pressen.

Wir selbst beraten nicht zur Finanzierung, können Ihnen aber sagen, welche Gewerke typischerweise förderrelevant sind und welche Kostenbereiche Sie dafür grob ansetzen sollten.

Wie unser Renovierungskosten-Check beim Prozent-Budget hilft

Mit unserem Renovierungskosten-Check vor dem Immobilienkauf erhalten Sie keine abstrakte Prozentzahl, sondern eine auf Ihre konkrete Wohnung und Ihre Ziele zugeschnittene Kostenorientierung.

Typischer Ablauf:

• Sie schicken uns Exposé, Grundriss und Fotos (oder machen selbst eine Fotodokumentation).
• Sie nennen uns Ihre Ziele: nur Auffrischen, mittelfristige Komplettsanierung, Bad sofort, Böden in Etappen usw.
• Wir schätzen die wesentlichen Kostenblöcke ab (Bad, Böden, Maler, Trockenbau, Elektroanpassungen) und geben Ihnen eine Spannbreite.
• Auf dieser Basis können Sie mit Bank oder Finanzierungsberater das Budget realistisch verankern – inklusive Sicherheitszuschlag.

Praktische Tipps für Ihre eigene Budgetrechnung

Wenn Sie selbst eine erste Orientierung brauchen, bevor wir gemeinsam ins Detail gehen, helfen Ihnen diese Schritte:

• Überlegen Sie ehrlich, welche Räume innerhalb der ersten 3 Jahre renoviert werden sollen (nicht nur „irgendwann“).
• Schätzen Sie grob die Quadratmeter der betroffenen Flächen (Böden, Wände, Bäder).
• Recherchieren Sie realistische m²-Spannen für die jeweiligen Arbeiten (z.B. aus unseren Kosten-Artikeln zu Badsanierung, Boden oder Malerarbeiten).
• Addieren Sie diese und schlagen Sie mindestens 10–15 % Puffer auf.
• Setzen Sie diese Summe ins Verhältnis zum Kaufpreis – das ergibt Ihren individuellen Prozentsatz.

Wenn Ihr errechneter Prozentsatz deutlich unter 5 % liegt, sollten Sie kritisch prüfen, ob das angesichts Münchner Handwerkerpreise realistisch ist. Liegt er deutlich über 25 %, ist möglicherweise eine andere Immobilie oder ein anderer Sanierungszeitplan sinnvoller.

FAQ – Häufige Fragen

Wie viel Prozent vom Kaufpreis sollte ich mindestens für die Renovierung einplanen?

Für eine gebrauchte Wohnung in München oder im Umland empfehlen wir, mindestens 10 % des Kaufpreises für Renovierung und Puffer einzuplanen, sofern nicht ausdrücklich alles frisch saniert ist. Bei älteren Wohnungen mit Modernisierungsbedarf sind 15–20 % oft realistischer.

Gilt die Prozentregel auch bei sehr teuren Wohnungen?

Bei sehr hohen Kaufpreisen in Toplagen sinkt der Prozentsatz häufig, weil der technische Zustand besser ist, aber die absoluten Kosten bleiben trotzdem hoch. Statt auf eine feste Prozentzahl zu vertrauen, ist ein objektbezogener Renovierungskosten-Check sinnvoller.

Kann ich durch Eigenleistung den Prozentsatz deutlich senken?

Mit Eigenleistung bei Rückbau, einfachen Malerarbeiten oder Kleinmontagen lässt sich das Budget etwas entlasten. In der Praxis sehen wir aber selten mehr als 10–20 % Ersparnis auf die Handwerkerkosten, weil komplexe Gewerke (Bad, Elektro, Trockenbau) aus Qualitäts- und Haftungsgründen beim Fachbetrieb bleiben sollten.

Wie fließen Renovierungskosten in die Immobilienfinanzierung ein?

Viele Banken finanzieren Renovierungskosten mit, wenn sie sauber geplant und belegt sind. Wichtig ist, dass Sie diese Kosten nicht „vergessen“, sondern frühzeitig mit in die Finanzierungsanfrage nehmen. Hier hilft eine seriöse Kostenschätzung durch einen Fachbetrieb, die Sie Ihrer Bank vorlegen können.

Was ist, wenn nach dem Kauf zusätzliche Mängel auftauchen?

Deshalb empfehlen wir einen Puffer von 10–20 % auf das geplante Renovierungsbudget. Wenn Sie sehr knapp kalkulieren und keine Reserven einplanen, können unerwartete Schäden (z.B. Feuchtigkeit, Leitungsprobleme) die gesamte Planung ins Wanken bringen.

Lohnt sich ein Renovierungskosten-Check auch, wenn ich die Wohnung schon gekauft habe?

Ja. Ideal ist der Check vor dem Kauf, aber auch nach dem Notartermin hilft er, den verfügbaren Rahmen optimal zu nutzen, sinnvolle Etappen zu definieren und Prioritäten zu setzen – zum Beispiel zuerst Bad und Elektro, später Böden und Feinheiten.

Fazit und nächster Schritt

Ein klar geplantes Renovierungsbudget in Prozent zum Kaufpreis schützt Sie vor unangenehmen Überraschungen – gerade im Raum München mit hohen Immobilienpreisen und Handwerkerkosten. Erfahrungswerte sind hilfreich, ersetzen aber nicht den Blick auf Ihre konkrete Wohnung und Ihre Ausstattungswünsche.

Wenn Sie den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in München und Umgebung planen oder gerade abgeschlossen haben, unterstützen wir Sie gerne mit einer ehrlichen Einschätzung der zu erwartenden Renovierungskosten. Schicken Sie uns Grundriss, Exposé und Fotos – mit unserem Renovierungskosten-Check erhalten Sie eine konkrete Orientierung, wie viel Prozent des Kaufpreises Sie für Renovierung und Puffer wirklich einplanen sollten.