Innenausbau einer neuen Eigentumswohnung in München: sinnvolle Reihenfolge und typische Stolperfallen

Sie haben in München eine neue Eigentumswohnung gekauft – vielleicht als Ausbauwohnung vom Bauträger oder als frisch sanierte, aber noch nicht fertig ausgestattete Einheit? Damit aus dem Rohzustand ein bezugsfertiges Zuhause wird, ist ein gut geplanter Innenausbau in der richtigen Reihenfolge entscheidend. In diesem Artikel zeigen wir, wie Sie Schritt für Schritt vorgehen, welche Gewerke wann an der Reihe sind und wo in der Praxis in München-Süd (z. B. Solln, Pullach, Grünwald) die typischen Probleme liegen.

1. Ausgangslage klären: Was ist beim Kauf Ihrer Wohnung in München wirklich enthalten?

Bevor der erste Handwerker einen Bohrer in die Hand nimmt, sollten Sie ganz genau wissen, welchen Ausbaustandard Ihre Eigentumswohnung tatsächlich hat. In München begegnen uns regelmäßig drei typische Konstellationen:

• Rohbau-/Ausbauwohnung vom Bauträger – Estrich vorhanden, Wände verputzt, aber kein Bodenbelag, oft nur Basis-Elektro, Bad teilweise vorbereitet.
• „Fertiggestellte“, aber einfach ausgestattete Neubauwohnung – technisch fertig, aber Böden, Bad oder Küche entsprechen nicht Ihrem Wunschstandard.
• Bestandswohnung nach Kernsanierung – Leitungen erneuert, Grundriss angepasst, Oberflächen und Ausstattung noch offen.

Wir empfehlen, die Baubeschreibung des Bauträgers bzw. die Sanierungsdokumentation genau zu prüfen und mit einem Fachbetrieb zu besprechen. So lassen sich Schnittstellen klären, etwa: Wer baut welche Trockenbauwände? Wer verlegt den Boden? Wo liegt die Verantwortung für Abdichtungen im Bad?

2. Die sinnvolle Reihenfolge im Innenausbau Ihrer Eigentumswohnung

Eine klare Reihenfolge spart in München nicht nur Nerven, sondern auch bares Geld: Nacharbeiten, verschmutzte neue Böden oder doppelte Anfahrten treiben die Kosten unnötig nach oben. In der Praxis hat sich folgender Ablauf bewährt:

2.1 Grundplanung und Technik klären

• Grundriss final festlegen: Position von leichten Trockenbauwänden, Türbreiten, Nischen (z. B. im Bad oder für Einbauschränke).
• Elektro- und Lichtkonzept: Steckdosen, Lichtauslässe, Netzwerk, Smart-Home-Komponenten, TV-Anschlüsse.
• Sanitärplanung: Ausstattung und Position von WC, Dusche, Badewanne, Waschmaschine, ggf. Gäste-WC.

Viele Käufer nutzen für die Planung kostenlose oder günstige 3D-Raumplaner (z. B. simple Wohnungs- und Badplaner, wie sie einige Möbelhäuser oder Baumärkte anbieten). Wir ergänzen diese digitalen Entwürfe mit unserer Erfahrung aus über 25 Jahren Innenausbau in München.

2.2 Trockenbau, Installationen und Vorleistungen

• Trockenbauwände und -decken: neue Trennwände, Abhängungen für Spots, Vorsatzschalen für Leitungen oder Schallschutz.
• Elektro-Rohinstallation: Schlitze fräsen, Leitungen legen, Dosen setzen – bevor Putz oder Spachtelarbeiten abgeschlossen werden.
• Sanitär-Rohinstallation: Leitungen, Vorwandinstallationen, Bodenabläufe für bodengleiche Duschen.

Gerade in Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in München-Süd ist die Abstimmung mit der Hausverwaltung und den Nachbarn wichtig (Bohr- und Arbeitszeiten, Leitungsführung, Schallschutzauflagen).

2.3 Putz, Spachtelarbeiten und Grundierungen

• Wände und Decken spachteln (z. B. Q2–Q3 je nach gewünschter Oberflächenqualität).
• Grundierungen für nachfolgende Beschichtungen und Fliesenarbeiten.
• Kontrolle von Rissen, Unebenheiten und Feuchtigkeit, insbesondere bei Bestandswohnungen.

Sauber ausgeführte Spachtelarbeiten sind die Basis für hochwertige Malerarbeiten und einen präzisen Anschluss von Fliesen, Küchenmöbeln und Einbauten.

2.4 Fliesen- und Badsanierungsarbeiten

• Abdichtung in Nasszonen (Dusche, Badewanne, bodengleiche Dusche) nach aktuellem Stand der Technik.
• Fliesenverlegung an Wänden und Böden, ggf. Kombination mit Putz- oder Spachteloberflächen.
• Einbau von Duschabtrennungen, Konsolen, Nischen, Vorwandverkleidungen.

In vielen neuen Eigentumswohnungen in München lohnt es sich, das Standardbad des Bauträgers aufzuwerten – etwa durch größere Feinsteinzeugfliesen, bodengleiche Duschen oder eine bessere Armaturenqualität.

2.5 Bodenbeläge und Innentüren

Erst wenn „schmutzige“ Arbeiten weitgehend abgeschlossen sind, kommen die endgültigen Bodenbeläge an die Reihe:

• Untergrundprüfung und Ausgleich (z. B. Spachtelmasse, Nivellierung des Estrichs).
• Verlegung von Parkett, Vinyl, Laminat oder Fliesen in Wohn- und Schlafräumen, Flur, Küche.
• Montage der Innentüren, wenn der Boden fertig ist und die Zargen sauber angeschlossen werden können.

Bei schalltechnisch sensiblen Objekten (z. B. hochwertigen Anlagen in Grünwald oder Pullach) achten wir besonders auf Trittschallverbesserungssysteme und geeignete Unterlagen.

2.6 Maler-, Lackier- und Detailarbeiten

• Endgültige Malerarbeiten (Wände, Decken) nach dem Einbau der Türen und Böden, um Beschädigungen zu minimieren.
• Lackierarbeiten an Zargen, Heizkörpern, Einbauten.
• Silikonfugen, Sockelleisten, Abschlussprofile – die oft unterschätzten „Kleinigkeiten“, die den Gesamteindruck prägen.

Zum Schluss folgen Montage der Einbauküche, der Leuchten und letzten Sanitärkomponenten (Armaturen, Accessoires). Dann ist Ihre Wohnung wirklich bezugsfertig.

3. Typische Kostenblöcke im Innenausbau einer Eigentumswohnung

Die konkreten Renovierungskosten hängen stark von Größe, Zustand und Ausstattungswunsch ab. Zur groben Orientierung, wie sie in München-Süd häufig vorkommt (Beispiele, keine verbindlichen Angebote):

• Trockenbau und Elektro-Rohinstallation: je nach Umfang typischerweise im Bereich von einigen tausend Euro pro Wohnung.
• Badsanierung / Badfertigstellung: für ein 5–7 m² Bad sind häufig 12.000–25.000 € realistisch, abhängig von Materialstandard und Technik.
• Bodenbeläge inkl. Untergrund: je nach Materialauswahl oft zwischen 60–150 €/m² (Material & Verlegung zusammen betrachtet).
• Maler- und Spachtelarbeiten: je nach Oberflächenqualität und Farbkonzept einige tausend Euro pro durchschnittlicher Stadtwohnung.

Wir erleben oft, dass Käufer in München die Kosten für „unsichtbare“ Leistungen wie Untergrundvorbereitung, Abdichtungen oder Koordination unterschätzen. Genau hier setzen wir mit ehrlicher Beratung an.

4. Praxisbeispiel: 80 m² Eigentumswohnung in München-Süd

Ein typischer Fall aus unserer Praxis: Eine junge Familie kauft eine knapp 80 m² große Neubau-Eigentumswohnung im Münchner Süden. Der Bauträger liefert sie mit Estrich, Grundinstallation Elektro und Sanitär, einfachen Innentüren und Standardfliesen im Bad aus. Die Familie wünscht sich jedoch:

• eine optimierte Grundrisslösung mit zusätzlicher Trockenbauwand für ein kleines Homeoffice,
• ein hochwertiges Bad mit bodengleicher Dusche und großformatigen Fliesen,
• Landhausdielen-Parkett im Wohnbereich und robusten Designboden im Flur,
• indirekte Beleuchtung und zusätzliche Steckdosen.

Wir übernehmen die komplette Abstimmung mit dem Bauträger für Leitungsführung und Termine, planen die Reihenfolge der Gewerke und setzen den Innenausbau aus einer Hand um: Trockenbau, Fliesen, Bodenbeläge, Malerarbeiten. So wird aus der Ausbauwohnung in rund 8–10 Wochen eine hochwertige, bezugsfertige Wohnung.

5. Häufige Fehler beim Innenausbau von Eigentumswohnungen

• Zu spätes Planen: Küche, Elektro und Trockenbau werden nicht gemeinsam gedacht – Steckdosen fehlen, Nischen sind zu klein.
• Falsche Reihenfolge: Böden verlegt, bevor die „schmutzigen“ Gewerke fertig sind – Kratzer und Verschmutzung sind vorprogrammiert.
• Unklare Zuständigkeiten: Bauträger und eigene Handwerker arbeiten an derselben Stelle, Gewährleistungsfragen bleiben offen.
• Unterschätzte Bauzeit: Der Umzug wird zu früh terminiert, während noch Fliesen geschnitten werden.
• Nur auf den Quadratmeterpreis schauen: Günstige Angebote ohne ausreichende Untergrundvorbereitung oder Abdichtung können später teuer werden.

Als Fachbetrieb im Münchner Süden begleiten wir Sie durch diese Punkte, damit Sie nicht in typische Fallen tappen.

6. Finanzierung, Förderungen und Materialkauf clever nutzen

Gerade nach dem Wohnungskauf ist das Budget angespannt. In München kombinieren viele unserer Kunden daher verschiedene Möglichkeiten:

• Aufstockung des Immobilienkredits oder separates Modernisierungsdarlehen bei der Bank – oft mit günstigerem Zinssatz als ein Dispo.
• Förderprogramme von KfW oder BAFA, wenn energetische Maßnahmen (z. B. Lüftungsanlagen, effiziente Heiztechnik im Rahmen der WEG) mit umgesetzt werden.
• Kundenkarten von Baumärkten wie OBI, Bauhaus oder Hornbach, um bei Fliesen, Bodenbelägen oder Werkzeugen durch Aktionen und Bonusprogramme zu sparen. Die konkreten Konditionen ändern sich regelmäßig – wir helfen Ihnen, die Qualität der Materialien richtig einzuschätzen.

Oft ist es sinnvoll, dass Sie bestimmte Materialien selbst beschaffen (z. B. sichtbare Armaturen, Design-Boden), während wir technische Systeme (Abdichtungen, Kleber, Spachtelmassen) liefern, damit alles als System zusammenpasst.

FAQ – Häufige Fragen

Wie lange dauert der Innenausbau einer Eigentumswohnung in München?

Die Dauer hängt stark vom Umfang ab. Für eine 70–90 m² Wohnung im üblichen Rahmen (ein Bad, Böden, Malerarbeiten, kleinere Trockenbauarbeiten) sollten Sie in München meist mit etwa 6–10 Wochen rechnen. Wenn mehrere Gewerke eng koordiniert werden und Lieferzeiten für Küche oder Sonderfliesen dazukommen, kann sich der Zeitraum verlängern. Wir erstellen mit Ihnen einen realistischen Zeitplan, damit der Umzug nicht mitten in die Bauphase fällt.

Kann ich beim Innenausbau meiner Wohnung selbst mithelfen?

Eigenleistung ist grundsätzlich möglich, etwa beim Streichen einfacher Wandflächen oder beim Demontieren alter Beläge in einer Bestandswohnung. Wichtig ist jedoch, dass Eigenleistungen die Ablaufplanung und Gewährleistung nicht stören. Wir besprechen mit Ihnen, welche Arbeiten Sie sinnvoll selbst übernehmen können und welche besser in Profihand bleiben, z. B. Abdichtungen im Bad, Fliesenverlegung oder elektrische Installationen.

Mit welchen Kosten muss ich grob für den Innenausbau rechnen?

Die Bandbreite ist groß. Für eine typische Eigentumswohnung in München-Süd liegen die Innenausbaukosten (ohne Küche und Möbel) häufig im Bereich von einigen hundert bis über tausend Euro pro Quadratmeter, je nach gewünschtem Standard und Umfang (einfacher Laminatboden vs. hochwertiges Parkett, Standardbad vs. Designbad). In einem persönlichen Gespräch und anhand von Grundriss und Fotos können wir einen deutlich genaueren Rahmen nennen.

Muss ich den Innenausbau mit dem Bauträger abstimmen?

Ja, bei Neubau- und Ausbauwohnungen ist die Abstimmung mit dem Bauträger bzw. der Hausverwaltung sehr wichtig. Es geht um Zutrittsregelungen, Arbeitsschutz, Gewährleistungsgrenzen und technische Schnittstellen (z. B. Leitungsführung in Geschossdecken). Wir übernehmen auf Wunsch einen großen Teil dieser Kommunikation für Sie, damit Ihr Innenausbau reibungslos und ohne Konflikte abläuft.

Ab wann lohnt sich ein professioneller Innenausbau-Betrieb?

Sobald mehrere Gewerke beteiligt sind (Trockenbau, Fliesen, Boden, Maler, Elektro, Sanitär), ist ein professionell koordinierter Innenausbau fast immer die sinnvollere Lösung. Sie sparen sich die zeitaufwändige Organisation, reduzieren das Risiko von Schnittstellenfehlern und erhalten eine saubere, nachvollziehbare Ausführung. Gerade in einer hochwertigen Eigentumswohnung in München rechnet sich ein gut organisierter Innenausbau in der Regel langfristig.

Ihr Projekt: Innenausbau Ihrer Eigentumswohnung in München

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in München oder im Süden (z. B. Solln, Pullach, Grünwald, Baierbrunn) gekauft haben und den Innenausbau professionell planen möchten, unterstützen wir Sie gerne. Schicken Sie uns Grundriss, Baubeschreibung und Ihre Wünsche – wir melden uns mit einer ersten Einschätzung zu sinnvoller Reihenfolge, groben Kostenblöcken und möglichem Zeitplan.

Sie stehen kurz vor dem Wohnungskauf und möchten die Renovierungs- und Innenausbaukosten frühzeitig einschätzen? Nutzen Sie unseren Renovierungskosten-Check: So wissen Sie vor dem Kauf, welches Budget Sie für den Innenausbau realistisch einplanen sollten.