Warum der Innenausbau im Keller in München-Süd so gefragt ist
Die Grundstückspreise im Münchner Süden sind hoch, zusätzliche Quadratmeter im Haus sind daher besonders wertvoll. Ein fachgerecht geplanter Innenausbau im Keller kann aus einem einfachen Abstellraum ein vollwertiges Gästezimmer, Homeoffice oder Hobbyraum machen. Gleichzeitig stellen gerade in Solln, Pullach oder Grünwald Feuchtigkeit, niedrige Deckenhöhen und ältere Bausubstanz besondere Anforderungen an Planung und Ausführung.
Wir zeigen Ihnen, worauf es beim Ausbau des Kellers ankommt, welche technischen Punkte unbedingt beachtet werden müssen, mit welchen groben Kosten Sie rechnen sollten und wie wir Projekte im Münchner Süden typischerweise umsetzen.
Voraussetzungen prüfen: Eignet sich Ihr Keller für den Innenausbau?
Bevor Sie über Trockenbauwände, Bodenbeläge oder Beleuchtung nachdenken, sollten einige grundlegende Punkte geklärt sein. Gerade bei Häusern aus den 60er–80er Jahren in Grünwald, Pullach oder Baierbrunn sehen wir immer wieder ähnliche Ausgangssituationen.
1. Bausubstanz und Feuchtigkeit
- Außenabdichtung und Horizontalsperren: Feuchte Wände oder salzbelasteter Putz sind Warnsignale. Hier muss zuerst die Ursache (z. B. mangelhafte Abdichtung) analysiert werden.
- Raumklima: Messen Sie Temperatur und Luftfeuchte über einen längeren Zeitraum. Dauerhaft hohe Luftfeuchtigkeit spricht gegen einen reinen Innenausbau ohne begleitende Sanierungsmaßnahmen.
- Schimmelspuren: Schwarz verfärbte Ecken oder muffiger Geruch sind ein klares Zeichen, dass vor einem Ausbau saniert werden muss.
2. Nutzungsart und rechtliche Rahmenbedingungen
- Nicht jeder Keller ist automatisch Wohnraum: Ob der ausgebaute Keller als Wohnfläche gilt, hängt von Bauordnung, Deckenhöhe, Belichtung und Fluchtwegen ab.
- Fluchtweg und Fenster: Für Schlafräume sind bestimmte Fenstergrößen und Rettungswege erforderlich. Das muss mit einem Architekten bzw. der Baubehörde abgestimmt werden.
- Brandschutz: Türen zum Treppenhaus, Leitungsführung und verwendete Materialien müssen je nach Nutzung besondere Anforderungen erfüllen.
Wir empfehlen, diese Punkte frühzeitig mit einem Planer oder Statiker zu besprechen. Gerne koordinieren wir die notwendigen Partner und stimmen den Innenausbau darauf ab.
Technische Schlüsselthemen beim Kellerausbau
Beim Innenausbau im Keller reichen „normale“ Lösungen aus dem Obergeschoss oft nicht aus. Feuchteschutz, Dämmung und Lüftung spielen eine wesentlich größere Rolle.
Feuchteschutz und Innendämmung
In vielen Häusern im Münchner Süden ist eine nachträgliche Außenabdichtung nur mit großem Aufwand möglich. Dann kommt häufig eine Kombination aus Innenabdichtung und sorgfältig geplanter Innendämmung zum Einsatz.
- Mineralische Dichtungsschlämmen und Sanierputze zur Regulierung der Oberflächenfeuchte.
- Kapillaraktive Innendämmsysteme (z. B. Kalziumsilikatplatten), die Feuchte puffern und wieder abgeben können.
- Vermeidung von dichten Folien an falscher Stelle, die zu Schimmel in der Konstruktion führen könnten.
Wir planen den Aufbau jeweils objektbezogen und stimmen Materialien und Systemaufbauten auf die tatsächliche Situation vor Ort ab.
Trockenbau im Keller: Wände und Decken
Trockenbau ist im Innenausbau des Kellers das zentrale Gewerk, um Installationen zu verdecken, neue Raumaufteilungen zu schaffen und Decken zu gestalten.
- Vorsatzschalen vor Außenwänden zur Integration von Dämmung und Installationen.
- Abgehängte Decken mit eingelassenen LED-Spots für eine gleichmäßige Ausleuchtung trotz geringer Raumhöhe.
- Neue Trennwände für Gästezimmer, Homeoffice oder Bad im Untergeschoss.
Je nach Feuchtebelastung setzen wir feuchteresistente Gipskartonplatten oder spezielle Zementbauplatten ein. In sensiblen Bereichen wie einem Kellerbad kombinieren wir Trockenbau mit geeigneten Abdichtungs- und Fliesensystemen.
Bodenaufbau und Bodenbeläge
Der richtige Bodenaufbau im Keller ist entscheidend für Wohnkomfort und Dauerhaftigkeit.
- Ausgleich von Unebenheiten mit Ausgleichsmasse oder neuem Estrich, wenn nötig.
- Wärmedämmung gegen Fußkälte, gerade bei unbeheizten Bodenplatten.
- Geeignete Bodenbeläge: häufig setzen wir auf Vinyl, Fliesen oder spezielle Laminat-/Parkettsysteme, die für Untergeschosse freigegeben sind.
Wir prüfen vor Ort den Bestand und schlagen Ihnen einen Aufbau vor, der zu Nutzung, Budget und vorhandener Aufbauhöhe passt.
Lüftung, Heizung und Beleuchtung
Ein gut ausgebauter Keller braucht ein stabiles Raumklima und angenehmes Licht.
- Lüftung: In vielen Fällen ist eine kontrollierte Lüftung oder zumindest eine Fensterlüftungsstrategie sinnvoll, um Feuchteprobleme zu vermeiden.
- Heizung: Ergänzung oder Anpassung der Heizkörper, ggf. Niedertemperatursysteme oder Fußbodenheizung, wenn der Aufbau es zulässt.
- Beleuchtung: Kombination aus Grundbeleuchtung (LED-Spots) und indirekter Beleuchtung für eine wohnliche Atmosphäre.
Typische Kostenrahmen für den Innenausbau im Keller
Die Kosten hängen stark vom Zustand des Kellers, der gewünschten Nutzung und dem technischen Aufwand ab. Zur Orientierung können Sie bei einem Keller im Einfamilienhaus im Münchner Süden grob mit folgenden Bereichen rechnen (Stand 2025, Erfahrungswerte):
- Basis-Innenausbau ohne größere Feuchtesanierung (Trockenbau, Boden, Malerarbeiten, Elektro): ca. 600–1.000 € pro m² ausgebauter Fläche.
- Innenausbau mit zusätzlicher Feuchtesanierung / Innendämmung: ca. 900–1.500 € pro m², je nach System und Umfang.
- Kellerbad als Ergänzung: häufig 15.000–30.000 € je nach Größe und Ausstattung.
In diesen Spannen sind typische Materialien in guter Qualität berücksichtigt. Hochwertige Designbeläge, Einbauten oder komplexe Techniklösungen können die Kosten erhöhen. Mit unserem Renovierungskosten-Check vor dem Immobilienkauf helfen wir Ihnen, solche Posten frühzeitig abzuschätzen.
Mini-Beispiel: Kellerausbau in einem Einfamilienhaus in Grünwald
Bei einem Einfamilienhaus in Grünwald (Baujahr 1975) sollten ca. 40 m² Kellerfläche zu einem Gästezimmer mit kleinem Homeoffice und einem Hobbyraum ausgebaut werden.
- Ausgangssituation: unverputzte Wände, sichtbare Leitungen, alter Fliesenboden, leicht erhöhte Luftfeuchtigkeit, aber keine massiven Durchfeuchtungen.
- Maßnahmen:
- Sanierputz und Teil-Innendämmung an den Außenwänden.
- Neue Vorsatzschalen und abgehängte Decke mit LED-Spots.
- Ausgleich des Bodens, neue Dämmung und hochwertiger Vinylboden.
- Zusätzliche Heizkörper und Überarbeitung der Elektroinstallation.
- Malerarbeiten, Einbau von Innentüren und Sockelleisten.
- Dauer der Arbeiten: ca. 6 Wochen inkl. Trocknungszeiten.
- Gesamtkosten: im Bereich von rund 45.000 € inkl. Material und Lohn, ohne Möbel.
Die Eigentümer konnten damit die nutzbare Wohnfläche deutlich erhöhen und haben den Wert des Hauses nachhaltig gesteigert.
Planung und Ablauf: So gehen wir beim Innenausbau im Keller vor
1. Bestandsaufnahme und Beratung
Beim ersten Termin sehen wir uns Ihren Keller in Solln, Pullach, Grünwald oder Umgebung genau an: Feuchtesituation, Bausubstanz, vorhandene Leitungen und Ihre Nutzungswünsche. Auf Basis dieser Bestandsaufnahme geben wir Ihnen eine ehrliche Einschätzung, was technisch sinnvoll und wirtschaftlich vertretbar ist.
2. Grobkonzept und Kostenschätzung
Im nächsten Schritt erarbeiten wir ein Grobkonzept mit Raumaufteilung, grundlegenden Aufbauten und Gewerken. Sie erhalten eine übersichtliche Kostenschätzung mit den wichtigsten Blöcken (Feuchteschutz, Trockenbau, Boden, Elektro, Malerarbeiten). Wenn Sie gerade einen Hauskauf planen, lässt sich dieser Schritt gut mit unserem Renovierungskosten-Check kombinieren.
3. Detailplanung und Materialauswahl
Gemeinsam legen wir Bodenbeläge, Wandoberflächen und Lichtkonzept fest. Auf Wunsch begleiten wir Sie zu Baumärkten wie Bauhaus oder OBI im Münchner Raum oder zu Fachhändlern, um passende Materialien auszuwählen. Nutzen Sie dort gerne Kundenkarten oder saisonale Aktionen – wir achten darauf, dass die Produkte zur geplanten Konstruktion passen.
4. Koordinierte Ausführung aus einer Hand
Wir koordinieren die beteiligten Gewerke – von Trockenbau über Bodenverlegung bis zu Malerarbeiten – und stimmen uns bei Bedarf mit Elektriker, Heizungsbauer oder Sanitärinstallateur ab. Für Sie bleibt der Aufwand überschaubar, Sie haben einen festen Ansprechpartner und einen klaren Zeitplan.
5. Abnahme und Tipps zur Nutzung
Nach Fertigstellung gehen wir gemeinsam alle Räume durch, erklären Ihnen die gewählten Aufbauten und geben Hinweise zur richtigen Lüftung und Nutzung des Kellers. So bleibt das Raumklima langfristig stabil und die Investition geschützt.
FAQ – Häufige Fragen
Ab wann gilt ein ausgebauter Keller als Wohnraum?
Ob ein Keller als Wohnraum zählt, hängt von Bauordnung, Deckenhöhe, Belichtung, Lüftung und Fluchtwegen ab. Für Schlafräume sind zusätzliche Anforderungen an Rettungswege zu erfüllen. Diese Fragen klären wir bei Bedarf gemeinsam mit einem Architekten oder direkt mit der zuständigen Baubehörde, damit Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind.
Kann ich einfach Laminat oder Parkett im Keller verlegen?
Viele Standard-Laminat- oder Parkettböden sind für dauerhaft leicht feuchte Untergeschosse nicht freigegeben. Wir verwenden bevorzugt geeignete Vinyl- oder Fliesensysteme bzw. spezielle Parkettlösungen, die vom Hersteller für Kellerräume zugelassen sind. Wichtig ist immer ein passender Untergrundaufbau mit Feuchtesperre und ggf. Dämmung.
Wie lange dauert ein typischer Kellerausbau?
Für einen Innenausbau von etwa 30–50 m² Kellerfläche – inklusive Trockenbau, Boden, Elektroanpassungen und Malerarbeiten – sollten Sie in der Regel mit 4–8 Wochen rechnen. Trocknungszeiten (z. B. bei Estrich oder Sanierputz) und eventuelle Feuchtesanierung können den Zeitrahmen verlängern. In der Planung besprechen wir mit Ihnen einen realistischen Ablaufplan.
Was kostet der Innenausbau eines Kellers in München-Süd ungefähr?
Für einen reinen Innenausbau ohne umfangreiche Feuchtesanierung bewegen sich die Kosten häufig im Bereich von 600–1.000 € pro m². Wenn zusätzlich Innendämmung, Sanierputz oder ein neues Kellerbad hinzukommen, kann der Bereich bei 900–1.500 € pro m² liegen. Eine genaue Einschätzung erhalten Sie nach Besichtigung und auf Basis Ihrer Wünsche.
Lohnt sich der Kellerausbau vor dem Hausverkauf?
Ein gut geplanter und fachgerecht ausgeführter Kellerausbau kann die Attraktivität und den Wert eines Hauses im Münchner Süden deutlich erhöhen, vor allem bei Nutzungen wie Homeoffice, Gästezimmer oder Hobbyraum. Ob sich die Investition kurz vor einem Verkauf lohnt, hängt jedoch von Objekt, Lage und Zielgruppe ab. Wir besprechen mit Ihnen, welche Maßnahmen sinnvoll sind und wo eine einfache optische Aufwertung genügt.
Kann ich beim Materialkauf sparen, ohne an Qualität zu verlieren?
Ja. Viele Baumärkte wie Bauhaus oder OBI bieten Kundenkarten und saisonale Aktionen, mit denen Sie bei Bodenbelägen, Farben oder Trockenbaumaterialien sparen können. Wichtig ist, dass die Produkte technisch zu Ihrem Projekt passen. Wir unterstützen Sie bei der Auswahl und achten darauf, dass günstige Angebote nicht zu Lasten von Feuchteschutz oder Haltbarkeit gehen.
Wenn Sie den Innenausbau Ihres Kellers in München-Süd planen oder vor dem Hauskauf wissen möchten, welche Ausbaukosten auf Sie zukommen, unterstützen wir Sie gerne. Schicken Sie uns Grundriss, Fotos und Ihre Ideen oder nutzen Sie unseren Renovierungskosten-Check – wir melden uns mit einer fundierten Einschätzung für Ihr Projekt.