Innenausbau in München: Dachgeschoss richtig ausbauen

Ein unausgebautes oder nur halb genutztes Dachgeschoss ist in München-Süd verschenkter Wohnraum – gerade in Gegenden wie Solln, Pullach oder Grünwald. In diesem Artikel zeigen wir, wie Sie den Innenausbau im Dachgeschoss professionell planen, welche Kosten grob auf Sie zukommen und wo wir Sie als Fachbetrieb aus dem Münchner Süden konkret unterstützen.

Wann lohnt sich der Dachgeschoss-Ausbau im Raum München?

Durch die hohen Immobilienpreise in und um München ist zusätzlicher Wohnraum im Bestand oft wirtschaftlicher als ein Umzug oder Anbau. Ein durchdachter Innenausbau im Dachgeschoss kann folgende Ziele erfüllen:

• Schaffung eines zusätzlichen Schlafzimmers, Homeoffice oder Studios
• Wertsteigerung des Hauses oder der Dachgeschosswohnung
• Verbesserung der energetischen Situation durch neue Dämmung
• Modernes Wohngefühl mit offenen Sichtachsen und mehr Tageslicht

Gerade in Einfamilienhäusern in Solln, Pullach oder Baierbrunn gibt es oft ältere Dachgeschosse mit Holzverkleidungen, unzureichender Dämmung und schlecht genutzten Schrägen. Hier bringt ein professioneller Innenausbau mit Trockenbau, neuen Bodenbelägen und angepasstem Lichtkonzept einen deutlichen Mehrwert.

Planungsschritte: Vom Roh-Dachgeschoss zum Wohnraum

Bevor wir mit dem eigentlichen Innenausbau starten, ist eine saubere Planung entscheidend. Diese Schritte haben sich in der Praxis bewährt:

1. Bestandsaufnahme und Klärung der Genehmigung

• Prüfung, ob das Dachgeschoss bereits als Wohnraum genehmigt ist
• Klärung von Statik, Brandschutz und Fluchtwegen (z.B. Treppenhaus, Rettungswege)
• Überprüfung von Dachzustand, Dämmung, Luftdichtheit und eventuellen Feuchteschäden

Gerade bei älteren Häusern in Grünwald oder Schäftlarn kann es sein, dass der Dachausbau baurechtlich nachgezogen oder angepasst werden muss. Hier arbeiten wir bei Bedarf mit Statikern und Architekten zusammen.

2. Grundriss und Nutzung festlegen

Im nächsten Schritt planen wir gemeinsam mit Ihnen die zukünftige Nutzung:

• Ein oder mehrere Zimmer? Offener Studio-Bereich oder eher kleinteilig?
• Position von Trockenbauwänden, Schiebetüren und Einbauten unter der Schräge
• Unterbringung von Stauraum (Einbauschränke, Abseiten) und Technik

Für die Grundrissplanung nutzen viele unserer Kunden einfache 3D-Raumplaner oder Dachgeschoss-Planer, um ein Gefühl für Raumhöhen und Möblierung zu bekommen. Wir prüfen anschließend, was technisch und handwerklich sinnvoll umsetzbar ist.

3. Technik, Dämmung und Schallschutz

Vor dem sichtbaren Innenausbau müssen die technischen Grundlagen geklärt werden:

• Elektroplanung (Steckdosen, Beleuchtung, Netzwerk, ggf. Smart-Home)
• Heizung (z.B. Heizkörper verlegen, Fußbodenheizung prüfen, Anschlüsse)
• Dämmung und Luftdichtheit der Dachflächen, ggf. Erneuerung der Dampfbremse
• Schallschutz zu darunterliegenden Räumen und zum Treppenhaus

Gerade bei Holzbalkendecken, wie sie in vielen Häusern im Münchner Süden vorkommen, ist ein guter Trittschall-Aufbau für den neuen Bodenbelag entscheidend, damit das Dachgeschoss später nicht als „Trommel“ wahrgenommen wird.

Innenausbau im Dachgeschoss: Trockenbau, Oberflächen, Bodenbeläge

Wenn die Technik geplant und vorbereitet ist, beginnt der sichtbare Innenausbau. Hier kommen unsere Kernkompetenzen im Innenausbau und Trockenbau zum Tragen.

Trockenbau unter der Schräge und Raumaufteilung

Mit Trockenbauwänden und -verkleidungen lassen sich Dachräume sehr flexibel gestalten:

• Ausgleich unruhiger Sparrenverläufe für glatte Wand- und Deckenflächen
• Bekleidungen der Dachschrägen mit Gipskarton und integrierter Dämmung
• Abgehängte Decken für Einbauspots und Akustikverbesserung
• Raumtrennwände für Schlafzimmer, Bad oder Ankleide

Wir achten dabei auf stabile Unterkonstruktionen, passende Beplankung (z.B. feuchteresistente Platten bei späterem Bad im Dachgeschoss) und einen sinnvollen Fugen- und Spachtelaufbau, damit die Oberflächen dauerhaft rissarm bleiben.

Oberflächen: Spachtel, Putz, Farbe

Nach dem Trockenbau folgt die Oberflächenbehandlung:

• Mehrlagiger Spachtelgang für glatte, malerfertige Flächen
• Feinputz oder Malervlies, je nach gewünschter Optik
• Helle, freundliche Wandfarben, um die Raumhöhe zu betonen

Gerade in Dachräumen mit Gauben und Schrägen kann eine ruhige, einheitliche Oberfläche Wunder wirken. Dunkle Akzentwände setzen wir bewusst und nur dort ein, wo die Geometrie es zulässt.

Bodenbeläge: Was passt ins Dachgeschoss?

Für Dachgeschosse im Raum München haben sich folgende Bodenbeläge bewährt:

• Mehrschichtparkett – warm, wertig, gut geeignet mit dem richtigen Trittschallaufbau
• Design-Vinyl – robust, fußwarm, ideal bei intensiver Nutzung (z.B. Kinderzimmer, Homeoffice)
• Hochwertiges Laminat – wirtschaftliche Lösung in Gästeräumen oder seltener genutzten Flächen

Wir stimmen Aufbauhöhe, Trittschallmatten und eventuelle Ausgleichsmaßnahmen (z.B. Spachtelmasse, Trockenestrich) auf die bestehende Decke ab, damit Übergänge zu Treppenpodesten und angrenzenden Räumen sauber funktionieren.

Typische Kostenblöcke beim Dachgeschoss-Innenausbau

Die konkreten Renovierungskosten im Dachgeschoss hängen stark vom Ausgangszustand und der Nutzung ab. Für eine erste Orientierung im Raum München-Süd sehen wir in der Praxis häufig folgende Größenordnungen (brutto, inkl. Material und Ausführung durch Fachbetriebe):

• Trockenbau und Verkleidungen: ca. 70–140 € pro m² Wand- bzw. Deckenfläche
• Spachtel- und Malerarbeiten: ca. 20–45 € pro m² Oberfläche
• Bodenaufbau und Bodenbeläge (inkl. Untergrundvorbereitung): ca. 60–140 € pro m² Bodenfläche
• Elektro-Grundinstallation (zusätzliche Steckdosen, Licht): grob 80–150 € pro m² Wohnfläche im Dachgeschoss

Wenn zusätzlich eine neue Dachdämmung, Dachflächenfenster oder ein Bad im Dachgeschoss geplant sind, kommen weitere Kostenblöcke hinzu. Genau hier hilft unser Renovierungskosten-Check vor einem Immobilienkauf, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Praxisbeispiel: Dachgeschoss-Ausbau in Solln

Ein typisches Projekt aus unserer Praxis im Münchner Süden:

• Reihenhaus in Solln, Dachgeschoss bisher nur als Lager genutzt
• Fläche ca. 35 m², teilweise niedrige Kniestöcke, alte Holzverkleidung
• Ziel: Homeoffice plus Gästezimmer mit Stauraum

Unser Leistungsumfang:

• Rückbau alter Holzverkleidungen und nicht tragender Einbauten
• Neuer Trockenbau unter der Schräge inkl. zusätzlicher Dämmung
• Einzug einer leichten Trennwand mit Schiebetür zur Raumteilung
• Spachtel- und Malerarbeiten, Einbau von LED-Einbauspots
• Neuer schwimmender Bodenaufbau mit Trittschalldämmung und Eichenparkett

Die reine Innenausbauphase dauerte rund 3 Wochen, die Gesamtkosten für Trockenbau, Oberflächen und Boden lagen im mittleren fünfstelligen Bereich. Das Haus gewann ein vollwertiges zusätzliches Zimmer und ein modernes Homeoffice – ein deutlicher Mehrwert gegenüber dem vorherigen Lagerraum.

Materialkauf, Baumarkt-Rabatte und unsere Unterstützung

Viele Kunden aus Pullach, Icking oder Wolfratshausen möchten beim Materialkauf für den Innenausbau sparen, ohne bei der Qualität Kompromisse einzugehen. Baumärkte wie OBI, Bauhaus oder Hornbach bieten dafür verschiedene Kundenkarten und Aktionsmodelle an:

• Kundenkarten mit Bonuspunkten und zeitlich begrenzten Rabattaktionen
• Rabatte bei Sammelbestellungen oder ab bestimmten Umsatzgrenzen
• Saisonale Aktionen (z.B. auf Dämmstoffe, Trockenbauplatten oder Bodenbeläge)

Die Konditionen ändern sich regelmäßig und sollten immer aktuell geprüft werden. Wir erleben in der Praxis oft gute Kombinationen: Sie nutzen attraktive Aktionen für sichtbare Materialien wie Parkett oder Designbeläge, wir beraten bei der Auswahl und sorgen mit dem richtigen Systemaufbau (z.B. Spachtel, Grundierung, Trittschall) für eine fachgerechte Ausführung. So lassen sich Einsparungen beim Einkauf mit hochwertiger Verarbeitung verbinden.

Förderungen und Finanzierungsmöglichkeiten

Ein Dachgeschoss-Ausbau berührt häufig auch energetische Aspekte. Wenn im Zuge des Innenausbaus die Dachdämmung verbessert oder eine neue Heizlösung integriert wird (z.B. effiziente Wärmepumpe oder Anschluss an eine modernisierte Gas-Brennwertheizung), können Förderungen von KfW oder BAFA relevant sein.

Bei Immobilienkäufen im Landkreis München nutzen viele unserer Kunden bereits beim Kaufgespräch die Möglichkeit, Renovierungskosten teilweise in die Finanzierung zu integrieren. Einige Banken bieten spezielle Kredite oder Modernisierungskredite an, in denen der Innenausbau im Dachgeschoss mit berücksichtigt wird. Ein frühzeitiger Renovierungskosten-Check hilft, realistische Budgets in die Finanzierungsplanung aufzunehmen.

FAQ – Häufige Fragen

Benötige ich für den Dachgeschoss-Ausbau immer eine Baugenehmigung?

Das hängt davon ab, ob das Dachgeschoss bereits als Wohnraum genehmigt ist und ob sich an Nutzung, Statik oder Dachform etwas ändert. Reine Innenausbau-Arbeiten im Bestand (z.B. Trockenbau, Bodenbeläge, Malerarbeiten) sind oft genehmigungsfrei. Sobald aber neue Aufenthaltsräume geschaffen oder Gauben vergrößert werden, kann eine Genehmigung erforderlich sein. Wir empfehlen, dies im Raum München frühzeitig mit Architekt oder Bauamt zu klären.

Wie lange dauert ein typischer Innenausbau im Dachgeschoss?

Für ein Dachgeschoss mit etwa 30–40 m² Nutzfläche sollten Sie bei reinem Innenausbau (Trockenbau, Spachtel, Malerarbeiten, Boden) mit circa 3–5 Wochen rechnen. Kommen zusätzliche Gewerke wie Elektro, neue Dachfenster oder ein Bad im Dachgeschoss hinzu, kann sich die Bauzeit entsprechend verlängern. Wir erstellen für Ihr Projekt einen realistischen Ablaufplan.

Kann ich beim Dachgeschoss-Ausbau Eigenleistung einbringen?

Viele Bauherren übernehmen einfache Arbeiten wie das Streichen von Wänden selbst. Kritische Gewerke wie Trockenbau (insbesondere an der Dachschräge), luftdichte Anschlüsse, Spachtelarbeiten in höherer Qualitätsstufe und der professionelle Bodenaufbau sollten jedoch aus Erfahrung von Fachbetrieben ausgeführt werden. Wir besprechen mit Ihnen gerne, welche Eigenleistungen sinnvoll und technisch vertretbar sind.

Mit welchen Kosten muss ich für den Innenausbau pro Quadratmeter rechnen?

Als grobe Orientierung liegt der reine Innenausbau (Trockenbau, Oberflächen, Bodenbeläge, ohne Dachfenster und Dämmungserneuerung) im Dachgeschoss häufig im Bereich von etwa 600–1.200 € pro m² Wohnfläche. Die Spannweite ist groß, weil Materialqualität, Detailgrad und technischer Aufwand stark variieren. Ein individueller Kostenvoranschlag schafft hier Klarheit.

Welche Rolle spielt der Schallschutz im Dachgeschoss?

Gerade bei Holzbalkendecken ist der Schallschutz ein zentrales Thema. Ein falscher Bodenaufbau kann Körperschall und Trittgeräusche deutlich verstärken. Wir planen Trittschalldämmung, Aufbauhöhen und Anschlussdetails so, dass die Schallübertragung zu darunterliegenden Räumen minimiert wird. Auf Wunsch berücksichtigen wir auch zusätzliche Schallschutzmaßnahmen in Trockenbauwänden zum Treppenhaus.

Können Sie den Innenausbau im Dachgeschoss komplett koordinieren?

Ja, wir übernehmen auf Wunsch die Koordination der relevanten Gewerke im Innenausbau: Trockenbau, Malerarbeiten, Bodenbeläge und in Abstimmung mit Partnerbetrieben auch Elektro und Sanitär. So haben Sie im Süden von München einen zentralen Ansprechpartner und einen klaren Ablaufplan für Ihren Dachgeschoss-Ausbau.

Ihr Dachgeschoss-Projekt im Münchner Süden

Ein professionell geplanter Innenausbau im Dachgeschoss schafft wertvollen neuen Wohnraum und steigert den Wert Ihrer Immobilie in Solln, Pullach, Grünwald oder Umgebung deutlich. Entscheidend sind eine saubere Bestandsaufnahme, ein durchdachter Grundriss und ein technisch korrekter Aufbau von Trockenbau und Boden.

Wenn Sie den Ausbau Ihres Dachgeschosses planen oder vor dem Immobilienkauf wissen möchten, welche Renovierungskosten auf Sie zukommen, unterstützen wir Sie gerne. Schicken Sie uns Grundriss, Fotos und Ihre Wünsche – oder nutzen Sie unseren Renovierungskosten-Check vor dem Immobilienkauf. Wir melden uns mit einer ehrlichen, praxisnahen Einschätzung für Ihr Projekt im Münchner Süden.