Was kostet das Ausgleichen von Wänden und Decken in der Altbauwohnung in München?

In vielen älteren Wohnungen in München sind Wände und Decken uneben, rissig oder mehrfach gestrichen worden – ein neues Farbkonzept oder hochwertige Bodenbeläge kommen dann kaum zur Geltung. Damit das Ergebnis wirklich ruhig und wertig wirkt, müssen Untergründe oft erst gespachtelt, geglättet und anschließend sauber gestrichen werden. In diesem Artikel erklären wir, mit welchen Kosten Sie für das Ausgleichen von Wänden und Decken in einer Altbauwohnung rechnen sollten und welche Faktoren den Preis beeinflussen.

1. Was bedeutet „Wände und Decken ausgleichen“ überhaupt?

Viele unserer Kunden unterschätzen, wie viel Arbeit in scheinbar „nur ein bisschen Malern“ steckt. Bei älteren Wohnungen in München-Süd (z. B. Solln, Pullach, Grünwald) umfasst das Ausgleichen der Flächen in der Regel mehrere Schritte:

• Alte Anstriche prüfen (Kreidetest, Haftung, lose Stellen)
• Lose Putze entfernen und Fehlstellen mit Gips- oder Fertigspachtel schließen
• Risse armieren (z. B. mit Gewebe oder Vlies)
• Mehrlagiges Spachteln von Wand- und Deckenflächen (Q2–Q3, bei Bedarf Q4)
• Schleifen der gespachtelten Flächen, Staub absaugen
• Grundieren (Tiefgrund oder Haftgrund, je nach Untergrund)
• 2 Anstriche mit einer hochwertigen Innenfarbe

Erst diese Kombination sorgt für eine wirklich ruhige Oberfläche – gerade wenn später glatte, helle Wände mit großen Fensterflächen, modernen Bodenbelägen oder LED-Beleuchtung kombiniert werden.

2. Typische Kostenblöcke beim Ausgleichen von Wänden und Decken

Für eine grobe Orientierung lassen sich die Kosten in mehrere Blöcke aufteilen. Die folgenden Preisbereiche beziehen sich auf typische Wohnungen im Raum München und sind Erfahrungswerte (Stand 2025):

2.1. Vorbereitung und Untergrundprüfung

• Abdecken von Böden und Möbeln, Abkleben von Sockel- und Türleisten
• Haftungsprüfung der Altanstriche, kleiner Abklopftest des Putzes

Richtwert: ca. 3–6 €/m² betroffene Fläche inkl. Material (Folie, Klebeband, Abdeckvlies, Kleinmaterial). Je bewohnter und möblierter die Wohnung, desto höher der Aufwand.

2.2. Spachtelarbeiten an Wänden

Je nach Zustand reichen einfache Ausbesserungen oder es ist ein vollflächiger Spachtelauftrag nötig:

• Löcher, kleine Risse, Dübelstellen: punktuelles Spachteln
• Wellen, grobe Strukturen, alte Tapetenreste: großflächiges Ausgleichen

Richtwerte Wände (Arbeitslohn inkl. Standardmaterial):

• Nur Ausbesserungen (Q2): ca. 6–10 €/m² Wandfläche
• Vollflächiges Spachteln bis Q3: ca. 12–18 €/m²
• Sehr glatte Oberflächen (Q4, z. B. für Streiflicht): ca. 18–25 €/m²

2.3. Decken ausgleichen

Decken sind meist aufwendiger, weil über Kopf gearbeitet wird und häufig alte Risse an Plattenstößen oder in den Eckbereichen vorhanden sind.

Richtwerte Decken (Arbeitslohn inkl. Standardmaterial):

• Ausbesserungen + Teilspachtelung: ca. 10–15 €/m² Deckenfläche
• Vollflächige Spachtelung (Q3): ca. 16–24 €/m²

2.4. Grundierung und Malerarbeiten

Nach dem Spachteln werden die Flächen geschliffen, grundiert und in der Regel zweifach gestrichen:

• Grundierung: ca. 2–4 €/m²
• 2 Anstriche mit Qualitätsfarbe: ca. 8–14 €/m²

Zusammen liegen Sie bei ca. 10–18 €/m² für Grundierung und Anstrich (Wände & Decken), je nach Produktqualität (z. B. schmutzresistente Farbe in Fluren oder matte Premiumfarbe im Wohnzimmer).

2.5. Zusatzleistungen, die den Preis beeinflussen

• Entfernen alter Tapeten oder loser Farbschichten: +3–8 €/m²
• Aufbringen eines Malervlieses zur Rissüberbrückung: +8–15 €/m²
• Ausbessern tiefer Risse und Hohlstellen im Putz: oft als Zeitaufwand (Stundenlohn) kalkuliert

3. Praxisbeispiel: Altbauwohnung mit 60 m² Wohnfläche in München-Solln

Ein typisches Beispiel aus unserer Praxis im Münchner Süden:

• Wohnfläche: 60 m² Altbauwohnung (hohe Decken, 2,80 m)
• Räume: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur, kleine Küche (Bad separat saniert)
• Zustand: mehrere alte Anstriche, leichte Wellen, feine Risse, kein kompletter Putzersatz nötig

3.1. Flächenberechnung (vereinfachtes Beispiel)

• Wandflächen gesamt (inkl. Fenster-/Türlaibungen): ca. 160 m²
• Deckenflächen gesamt: ca. 60 m²

3.2. Ausgeführte Arbeiten

• Abdecken & Abkleben aller Räume
• Punktuelle Ausbesserung tiefer Risse mit Gewebe
• Vollflächiges Spachteln der Wände auf Q3
• Decken: Teilweise Spachteln, sonst Ausbesserungen + Glättung der Fugen
• Schleifen, Staubabsaugung
• Grundierung aller Flächen
• Zweifacher Anstrich mit hochwertiger, matter Innenfarbe (wohnbereichsgeeignet, emissionsarm)

3.3. Beispielhafte Kostenaufstellung (gerundet)

• Vorbereitung / Abdeckung / Schutz: ca. 900–1.200 €
• Spachtelarbeiten Wände (160 m² × 14–18 €): ca. 2.200–2.900 €
• Spachtelarbeiten Decken (60 m² × 12–18 €): ca. 720–1.080 €
• Grundierung & 2 Anstriche (220 m² × 10–15 €): ca. 2.200–3.300 €
• Kleinmaterial, Anfahrt, Entsorgung, Organisation: ca. 300–500 €

Gesamtrahmen: In diesem Beispiel lagen die Kosten für das Ausgleichen und Neuanstreichen von Wänden und Decken in der Altbauwohnung bei rund 6.300–8.900 € brutto, abhängig von Farbqualität und Detailaufwand.

Diese Zahlen sind keine Pauschalpreise, zeigen aber realistische Größenordnungen, mit denen Eigentümer in München-Solln, Pullach oder Grünwald kalkulieren sollten.

4. Welche Faktoren treiben die Kosten nach oben – und wo lässt sich sparen?

4.1. Zustand von Putz und Altanstrichen

Der wichtigste Kostenfaktor ist der Ist-Zustand der Flächen:

• Mehrere alte Farbschichten, abblätternde Dispersionsfarbe oder Nikotinbelastung erhöhen den Aufwand.
• Harte Strukturputze oder alte Raufaser, die entfernt werden müssen, kosten Zeit und Entsorgung.
• Holzbalkendecken oder alte Gipskartondecken mit vielen Rissen benötigen mehrlagige Spachtelung und ggf. Gewebeeinlage.

4.2. Bewohnt oder leerstehend?

In vielen Bestandswohnungen im Münchner Süden arbeiten wir im bewohnten Zustand:

• Möbel müssen verrückt und abgedeckt werden.
• Staubschutz ist wichtiger (z. B. Staubschutztüren, zusätzliche Folien).
• Es wird in Etappen gearbeitet, damit Sie weiter wohnen können.

Das erhöht die Lohnkosten im Vergleich zu einer komplett leerstehenden Wohnung.

4.3. Qualitätsanspruch an Oberfläche und Farbe

Wer in der Wohnzimmerdecke mit vielen Spotlights oder großen Fensterfronten arbeitet, braucht oft eine höhere Qualitätsstufe (Q3–Q4). Diese Oberflächen sind deutlich arbeitsintensiver als einfache Flächen in einem Abstellraum. Auch bei der Farbe gibt es Unterschiede:

• Standard-Innenfarbe für Schlafzimmer/Kinderzimmer
• Hoch strapazierfähige, scheuerbeständige Farben für Flur und Treppenhaus
• Besonders emissionsarme Produkte für Allergiker oder Kinderzimmer

4.4. Wo lässt sich sinnvoll sparen?

• Eigenleistung bei Vorarbeiten: z. B. Möbel ausräumen, alte Dübel sichern, Sockelleisten entfernen (nach Absprache).
• Standard statt Designfarbe in Nebenräumen; hochwertige Produkte dort einsetzen, wo sie wirklich gebraucht werden.
• Pakete planen: Wenn wir mehrere Räume in einem Durchgang machen können, sinken Rüst- und Anfahrtszeiten.

Von Eigenleistung beim Spachteln und Schleifen raten wir häufig ab: Fehler werden erst nach dem Streichen sichtbar und sind dann teuer zu korrigieren.

5. Wie wir die Kosten für Ihr Projekt im Münchner Süden einschätzen

Für eine seriöse Kostenschätzung schauen wir uns immer zuerst den tatsächlichen Zustand Ihrer Wände und Decken an. Oft reichen dafür zunächst Fotos und ein Grundriss, später besichtigen wir Ihr Objekt vor Ort.

• Sie schicken uns Fotos der Räume (gerne mit Detailaufnahmen von Rissen/Abplatzungen).
• Wir schätzen, ob eher Ausbesserungsarbeiten oder vollflächige Spachtelung nötig sind.
• Wir klären, ob die Wohnung bewohnt oder leer ist und wie gut zugänglich die Flächen sind.
• Sie erhalten eine übersichtliche Kosteneinschätzung nach Flächen und Leistungsblöcken sortiert.

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erst noch kaufen möchten, können wir dieses Thema auch in unseren Renovierungskosten-Check integrieren und so schon vor dem Notartermin realistische Budgets für Spachtel- und Malerarbeiten definieren.

FAQ – Häufige Fragen

Wie viel kostet das Ausgleichen von Wänden und Decken pro m² in etwa?

Bei typischen Bestandswohnungen im Raum München liegen die Gesamtkosten für Spachtelarbeiten, Grundierung und zweifachen Anstrich meist zwischen 25 und 45 €/m² Fläche (Wände und Decken). Bei sehr schlechten Untergründen oder hohen Qualitätsansprüchen (Q4, spezielles Vlies, Premiumfarben) kann es darüber liegen.

Muss immer vollflächig gespachtelt werden oder reicht Ausbessern?

Das hängt vom Zustand und vom gewünschten Erscheinungsbild ab. Sind nur wenige Dübellöcher und kleine Risse vorhanden, genügt oft eine teilflächige Spachtelung. Bei alten Strukturputzen, Wellen oder vielen Schichten Altanstrich ist eine vollflächige Spachtelung sinnvoll, damit das Licht später keine Unruhe zeigt.

Wie lange dauern Spachtel- und Malerarbeiten in einer 60 m² Wohnung?

Je nach Zustand und Anzahl der Räume sollten Sie für eine 60 m² Wohnung mit rund 5 bis 10 Arbeitstagen rechnen. Da Spachtelmassen und Farben trocknen müssen, ist teilweise eine Bautrocknungs- oder Wartezeit einzuplanen. Im bewohnten Zustand verlängert sich die Dauer meist etwas.

Kann ich beim Ausgleichen der Wände selbst mithelfen, um Kosten zu sparen?

Sinnvolle Eigenleistungen sind das Ausräumen von Räumen, das Entfernen von Bildern, Lampen und ggf. alten Sockelleisten. Beim Spachteln, Schleifen und Malern entstehen jedoch häufig Fehler (Wellen, Kanten, Ansätze), die später im Streiflicht deutlich sichtbar sind. In vielen Fällen ist es günstiger, diese Arbeiten einem Fachbetrieb zu überlassen.

Rechnet sich das Glätten der Wände vor dem Verlegen eines neuen Bodens?

Ja, gerade bei hochwertigen Bodenbelägen (z. B. Parkett, Designvinyl) wirkt eine glatte, ruhige Wand- und Deckenfläche deutlich wertiger. Zudem sinkt das Risiko, dass beim späteren Anbringen von Sockelleisten oder Einbaumöbeln unschöne Fugen und Kanten auffallen. In vielen Projekten im Münchner Süden planen wir daher Wand- und Bodenarbeiten gemeinsam.

Wie bekomme ich eine konkrete Kostenschätzung für meine Wohnung?

Schicken Sie uns einfach Grundriss und Fotos Ihrer Wohnung in München oder im Süden (z. B. Solln, Pullach, Grünwald). Wir melden uns mit einer ersten Einschätzung der zu erwartenden Kosten für Spachtel- und Malerarbeiten und besprechen mit Ihnen, welche Qualitätsstufe sinnvoll ist.

Wenn Sie Wände und Decken in Ihrer Wohnung im Münchner Süden ausgleichen lassen möchten oder einen Immobilienkauf planen: Kontaktieren Sie uns, senden Sie uns Ihre Unterlagen und Fotos – wir unterstützen Sie mit einer ehrlichen Kostenschätzung und einer fachgerechten Ausführung aus einer Hand.