Komplettsanierung eines Reihenhauses in München: realistische Kostenrahmen

Wer in München ein Reihenhaus kauft oder sein bestehendes Haus umfassend modernisieren möchte, steht schnell vor der Frage: Mit welchen Kosten für die Komplettsanierung müssen wir realistisch rechnen? In diesem Beitrag geben wir Ihnen eine klare Orientierung zu typischen Preisbereichen, zeigen ein konkretes Beispiel und geben Tipps, wie Sie Ihr Budget sinnvoll planen.

Was verstehen wir unter einer „Komplettsanierung“ im Reihenhaus?

Damit Sie die Zahlen richtig einordnen können, ist wichtig zu klären, was in diesem Artikel mit Komplettsanierung gemeint ist. Typischerweise umfasst sie bei einem Reihenhaus in München-Süd (z. B. Solln, Pullach, Grünwald):

• Rückbau alter Bodenbeläge, Tapeten und nicht tragender Innenwände
• neue Elektroinstallation (zusätzliche Stromkreise, mehr Steckdosen, teils neue Leitungen)
• Überarbeitung oder Teilerneuerung der Sanitärleitungen (Bad/WC, oft auch Küche)
• komplette Badsanierung (mindestens ein Bad, oft zusätzlich Gäste-WC)
• neue Bodenbeläge in allen Wohnräumen (z. B. Parkett oder Vinyl, ggf. Fliesen)
• Maler- und Spachtelarbeiten an Wänden und Decken
• Trockenbau-Arbeiten (z. B. neue Trennwände, abgehängte Decken, Stauräume)
• ggf. neue Innentüren und kleinere Grundrissanpassungen (z. B. offene Küche)

Nicht enthalten sind in den folgenden Richtwerten größere Eingriffe an der Gebäudehülle wie Dachsanierung, Fensterkompletttausch oder umfangreiche Wärmedämmung. Diese können das Budget deutlich erhöhen und sollten separat betrachtet werden.

Orientierende Kostenbereiche pro Quadratmeter Wohnfläche

Bei Reihenhäusern im Münchner Raum bewegen sich die Renovierungskosten stark in Abhängigkeit von Zustand, gewünschtem Standard und Umfang der Technik-Erneuerung. Für eine erste grobe Orientierung haben sich folgende Bereiche bewährt (Wohnfläche ca. 110–140 m²):

• einfache, eher funktionale Sanierung: ca. 800–1.100 €/m²
• gehobene Sanierung im „Komfort“-Standard: ca. 1.100–1.500 €/m²
• hochwertige Sanierung mit vielen Sonderwünschen: ab ca. 1.500 €/m² aufwärts

Diese Spannen verstehen sich als Richtwerte inklusive üblicher Handwerkerleistungen und Standardmaterialien (Bäder, Bodenbeläge, Malerarbeiten). Küchen, Möbeleinbauten und Außenanlagen sind in der Regel nicht enthalten.

Beispiel: Komplettsanierung eines Reihenhauses mit 130 m²

Um die Größenordnung greifbarer zu machen, hier eine praxisnahe Beispielkalkulation für ein Reihenmittelhaus mit ca. 130 m² Wohnfläche in einer Wohngegend im Münchner Süden:

1. Rückbau, Entsorgung und Vorbereitung

• Entfernen alter Teppiche/Laminat, Tapeten, teilweiser Fliesenrückbau
• Entsorgung auf Deponie, Staubschutz, Abkleben

Kostenrahmen: ca. 5.000–9.000 € je nach Menge des Materials und Zugänglichkeit.

2. Elektroarbeiten

• zusätzliche Steckdosen und Lichtkreise
• Prüfung und ggf. Erneuerung alter Leitungen
• neuer Sicherungskasten, Vorbereitung für Smart-Home-Funktionen (z. B. Heizungssteuerung, Rollläden)

Kostenrahmen: ca. 10.000–20.000 € bei kompletter Überarbeitung, je nach Ausstattung und Smart-Home-Wünschen.

3. Sanitär und Bäder

• Komplettsanierung Familienbad (z. B. 7–8 m²)
• Sanierung Gäste-WC
• ggf. Teilerneuerung der Steigleitungen im Haus

Kostenrahmen:

• Familienbad: ca. 18.000–30.000 € (abhängig von Fliesen, Ausstattung, Dusche/Badewanne)
• Gäste-WC: ca. 5.000–10.000 €
• zusätzliche Leitungsarbeiten: ca. 3.000–8.000 €

Gesamt Sanitär/Bäder: grob 26.000–48.000 €.

4. Trockenbau und Grundrissanpassungen

• neue Leichtbauwände (z. B. für Homeoffice oder Abstellraum)
• abgehängte Decken für LED-Beleuchtung
• Einbau von Nischen, Vorwänden und Schallschutzmaßnahmen

Kostenrahmen: ca. 8.000–18.000 € je nach Umfang.

5. Bodenbeläge

• hochwertiges Vinyl oder Parkett im Wohnbereich und in den Schlafzimmern
• Fliesen in Flur, Küche und Bädern

Bei ca. 100 m² neuer Bodenfläche (ohne Bäder) ergeben sich typischerweise:

• Vinyl inkl. Verlegung: ca. 70–110 €/m² → 7.000–11.000 €
• Parkett inkl. Verlegung: ca. 100–170 €/m² → 10.000–17.000 €
• Fliesen (Material + Verlegung) im Erdgeschoss-Flur/Küche z. B. 25 m²: ca. 100–170 €/m² → 2.500–4.250 €

Gesamt Bodenbeläge (Mischkalkulation): grob 12.000–22.000 €.

6. Malerarbeiten und Oberflächen

• Spachteln und Glätten von Wänden und Decken
• Grundierung, Anstriche, ggf. Akzentwände oder strapazierfähige Farben in Fluren

Kostenrahmen: ca. 9.000–18.000 € bei einem Reihenhaus mit 3 Etagen, abhängig vom Untergrund und gewünschter Oberflächenqualität.

7. Innentüren und kleinere Schreinerarbeiten

• Austausch alter Innentüren (z. B. 8–10 Türen)
• kleine Schreinerlösungen für Stauraum (z. B. unter der Treppe)

Kostenrahmen: ca. 5.000–12.000 €.

8. Summe des Beispielprojekts

Setzen wir die mittleren Werte an, ergibt sich für unser Beispiel-Reihenhaus mit 130 m² Wohnfläche ein Gesamtbudget von ungefähr:

• untere Spanne: ca. 75.000–85.000 €
• mittlerer Bereich: ca. 95.000–120.000 €
• gehobener Standard: 130.000–180.000 € und mehr

Die große Spanne zeigt: Die Auswahl der Materialien, der Umfang der Technik-Erneuerung und Sonderwünsche (z. B. fugenarmes Bad, Designfliesen, Smart Home) haben erheblichen Einfluss auf die Kosten.

Wichtige Einflussfaktoren auf die Sanierungskosten im Reihenhaus

Neben der reinen Wohnfläche entscheiden insbesondere folgende Punkte über die Höhe der Renovierungskosten in einem Reihenhaus in München:

• Baujahr und Zustand: Häuser aus den 60er/70er Jahren haben oft Sanierungsbedarf bei Elektrik und Sanitär. Leitungswege sind aufwändiger als in neueren Reihenhäusern.
• Anzahl und Zustand der Bäder: Ein zusätzliches Duschbad im Dachgeschoss oder ein marodes Gäste-WC können den Betrag deutlich erhöhen.
• Standard der Ausstattung: Markenfliesen und Designarmaturen vs. solide Standardserien aus Bauhaus, OBI oder Hornbach machen schnell 5.000–15.000 € Unterschied aus.
• Eigenleistung: Wer z. B. Tapeten selbst entfernt oder Malerarbeiten teilweise übernimmt, kann Kosten sparen – sollte aber realistisch kalkulieren, wie viel Zeit und Qualität tatsächlich möglich sind.
• Zugänglichkeit und Baustellenlogistik: Enge Reihenhaus-Siedlungen, fehlende Aufzüge und begrenzte Lagerflächen erschweren Materialtransport und Entsorgung.

Förderungen und Finanzierung: Wo lässt sich entlasten?

Bei einer Komplettsanierung lohnt sich ein Blick auf Förderprogramme und Finanzierungsmöglichkeiten, vor allem wenn energetische Maßnahmen mitgeplant sind.

• KfW-Programme: Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für Effizienzhaus-Standards oder Einzelmaßnahmen (z. B. Dämmung, Fenster, Heizung). Hier sollte frühzeitig mit einem Energie-Effizienz-Experten geplant werden.
• BAFA-Förderung: insbesondere für erneuerbare Heizsysteme (z. B. Wärmepumpe), ggf. interessant bei ohnehin erforderlicher Heizungsmodernisierung.
• Kommunale Förderungen: Die Stadt München und umliegende Gemeinden wie Pullach oder Grünwald haben zeitweise eigene Programme für Energieeffizienz oder erneuerbare Energien – die Konditionen ändern sich regelmäßig.
• Bankfinanzierung: Viele Käufer rechnen grob mit 10–20 % des Kaufpreises als Renovierungsbudget. Bei einem Reihenhaus für 900.000 € wären das 90.000–180.000 €. Es lohnt sich, diese Summe von Anfang an in die Gesamtfinanzierung einzubeziehen.

Wir erleben in der Praxis oft, dass die Renovierungskosten zu knapp im Kredit eingeplant wurden. Besser ist es, realistisch zu kalkulieren und lieber eine kleine Reserve einzuplanen, als später Abstriche bei der Qualität machen zu müssen.

Wie sinnvoll mit Reserven und Unwägbarkeiten planen?

Gerade bei Bestandsreihenhäusern kommen bei der Sanierung häufig Überraschungen ans Licht: versteckte Feuchtigkeit, marode Leitungen, unzureichender Estrich oder Asbest in alten Belägen.

• Empfohlene Reserve: mindestens 10–15 % auf die kalkulierten Baukosten, bei älteren Häusern (vor 1970) eher 15–20 %.
• Schrittweise Freilegung: Kritische Bereiche (Bad, Küche, Keller) sollten früh im Projekt geöffnet werden, um Risiken besser einzuschätzen.
• Transparente Kommunikation: In unserem Angebot weisen wir klar aus, welche Positionen pauschal kalkuliert sind und wo es Abhängigkeiten vom Bestand gibt.

Auf diese Weise behalten Sie die Kontrolle über das Budget und müssen unerwartete Mehrkosten nicht als „böses Erwachen“, sondern als kalkuliertes Risiko betrachten.

Materialwahl: Wo lohnt sich investieren, wo kann man sparen?

Gerade im Reihenhaus mit begrenzter Fläche lässt sich viel über die Auswahl der Materialien steuern, ohne dass der Wohnkomfort leidet.

• Bad und Bodenbeläge: Hier empfehlen wir, eher auf Qualität zu setzen. Langlebige Fliesen und robuste Bodenbeläge (z. B. Qualitätsvinyl oder Parkett) zahlen sich durch Nutzungsdauer und Optik aus.
• Wandoberflächen: In hoch beanspruchten Fluren können strapazierfähige, gut reinigungsfähige Farben sinnvoller sein als eine aufwändige Tapete.
• Innenausbau-Details: Nicht jede Nische braucht eine teure Sonderlösung vom Schreiner. Oft reicht eine clevere Trockenbau-Lösung mit standardisierten Türen oder Regalsystemen.
• Bauhaus vs. Fachhändler: Für Standardfliesen oder einfache Sanitärobjekte können Aktionen bei Bauhaus, OBI, Hornbach oder toom interessant sein. Für komplexe Systeme (z. B. bodengleiche Duschen, Abdichtungssysteme) sind wir oft mit dem Fachgroßhandel besser unterwegs, weil Beratung und Systemgarantien stimmen.

Wir besprechen mit Ihnen im Detail, in welchen Bereichen es sich lohnt, in bessere Materialien zu investieren und wo Sie ohne Risiko sparen können.

Wie wir Ihre Reihenhaus-Sanierung kalkulieren

Für eine seriöse Kostenschätzung benötigen wir einige Basisinformationen zu Ihrem Projekt. In der Praxis hat sich folgende Vorgehensweise bewährt:

• Sie schicken uns Grundrisse, Fotos und eine kurze Beschreibung des gewünschten Standards.
• Wir klären in einem Telefon- oder Vor-Ort-Termin, welche Gewerke wirklich notwendig sind.
• Auf dieser Basis erstellen wir einen strukturierten Kostenvoranschlag mit einzelnen Kostenblöcken (Bäder, Böden, Trockenbau, Malerarbeiten usw.).
• Optional prüfen wir gemeinsam, welche energetischen Maßnahmen sich integrieren lassen und welche Förderungen infrage kommen.

FAQ – Häufige Fragen

Wie viel kostet die Komplettsanierung eines Reihenhauses in München grob?

Für ein typisches Reihenhaus mit 110–140 m² Wohnfläche liegen die Kosten für eine Komplettsanierung meist zwischen ca. 800 und 1.500 € pro m². Das ergibt je nach Standard und Zustand des Hauses eine Größenordnung von etwa 90.000 bis 180.000 €. Für sehr hochwertige Ausstattungen oder zusätzliche energetische Maßnahmen kann es auch mehr werden.

Ist es günstiger, die Sanierung im Reihenhaus in Etappen zu machen?

Eine Etappensanierung kann aus finanziellen Gründen sinnvoll sein, verursacht aber oft höhere Gesamtkosten, weil Baustelleneinrichtung, Schutzmaßnahmen und Koordination mehrfach anfallen. Wenn möglich, ist eine gut geplante Komplettsanierung am Stück effizienter. Gerne besprechen wir mit Ihnen, welche Arbeiten sich sinnvoll bündeln lassen.

Wie stark beeinflusst der Zustand der Haustechnik die Kosten?

Sehr stark. Wenn Elektro- und Sanitärinstallation weitgehend intakt sind, können Sie im Vergleich zu einer kompletten Erneuerung schnell 20.000–40.000 € sparen. Bei älteren Häusern aus den 60er/70er Jahren ist es jedoch häufig empfehlenswert, die Technik gleich mit zu modernisieren, um spätere Doppelarbeiten zu vermeiden.

Kann ich durch Eigenleistung die Kosten der Reihenhaus-Sanierung deutlich senken?

Ja, aber mit Augenmaß. Typische Eigenleistungen sind Rückbau, einfache Malerarbeiten oder das Entfernen alter Beläge. Arbeiten an Elektrik, Sanitär, Abdichtung und Estrich sollten aus Sicherheits- und Gewährleistungsgründen Fachbetrieben überlassen werden. Wir beraten Sie gerne, welche Tätigkeiten sich sinnvoll in Eigenregie übernehmen lassen.

Welche Rolle spielen Förderprogramme bei der Komplettsanierung?

Wenn Sie im Rahmen der Sanierung auch energetische Maßnahmen planen (z. B. neue Fenster, Dämmung, moderne Heizung), können KfW- und BAFA-Förderungen einen erheblichen Teil der Investition abfedern. Voraussetzung ist eine frühzeitige Planung und meist die Einbindung eines Energie-Effizienz-Experten. Wir unterstützen Sie dabei, die baulichen Maßnahmen sinnvoll zu kombinieren.

Wie erhalte ich eine möglichst genaue Kostenschätzung für mein Reihenhaus?

Schicken Sie uns Grundrisse, aktuelle Fotos und eine kurze Beschreibung Ihrer Wünsche. Auf dieser Basis können wir eine erste, strukturierte Kosteneinschätzung abgeben. Für eine verbindlichere Kalkulation ist anschließend ein Vor-Ort-Termin sinnvoll, bei dem wir den tatsächlichen Zustand des Hauses prüfen.

Fazit und nächste Schritte

Die Komplettsanierung eines Reihenhauses in München ist eine größere Investition, die sich mit einem klaren Konzept und realistischen Kostenrahmen gut planen lässt. Entscheidend sind eine saubere Bestandsaufnahme, eine sinnvolle Priorisierung der Maßnahmen und eine ehrliche Kalkulation mit ausreichender Reserve.

Wenn Sie den Kauf eines Reihenhauses in München oder im Münchner Süden planen oder Ihr bestehendes Haus umfassend renovieren möchten, unterstützen wir Sie gerne mit einer individuellen Kostenschätzung. Schicken Sie uns Grundriss, Fotos und Ihre Vorstellungen – oder nutzen Sie unseren Renovierungskosten-Check vor dem Immobilienkauf. Wir melden uns mit einer transparenten Einschätzung und einem Vorschlag für das weitere Vorgehen.