Generalrenovierung in München: richtige Reihenfolge von Abriss bis Silikon

Wer eine komplette Wohnung oder ein Haus in München sanieren möchte, steht schnell vor der Frage: In welcher Reihenfolge müssen die Arbeiten ablaufen, damit nichts doppelt gemacht wird und es keine teuren Verzögerungen gibt? In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie eine Generalrenovierung sinnvoll aufgebaut ist – vom ersten Schlag mit dem Stemmhammer bis zur letzten Silikonfuge.

1. Grundlagen klären, bevor der erste Stein fällt

Bevor es mit dem eigentlichen Abriss losgeht, sollte die Generalrenovierung fachlich und organisatorisch sauber vorbereitet sein. Das spart in der Praxis in München-Süd (z. B. Solln, Pullach, Grünwald) viel Zeit und Nerven.

• Ziele festlegen: Welche Räume werden wie verändert (Bad, Küche, Grundriss, Bodenaufbau)?
• Bestand aufnehmen: Fotos, Pläne, Baujahr, bestehende Installationen, Statik (insbesondere bei tragenden Wänden).
• Behördliches & WEG: Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft, evtl. Anzeige von Durchbrüchen, Schallschutz- und Brandschutzauflagen.
• Budget & Finanzierung: Kreditrahmen, evtl. KfW-/BAFA-Förderung bei energetischen Maßnahmen prüfen.
• Gewerke koordinieren: Idealerweise eine Firma, die alle Arbeiten aus einer Hand koordiniert – so wie wir.

Wenn Sie eine Immobilie erst kaufen möchten, empfehlen wir vorab unseren Renovierungskosten-Check, um die Größenordnung der Sanierung realistisch einzuschätzen.

2. Phase Abriss und Entkernung – Platz für Neues schaffen

Die Generalrenovierung startet fast immer mit dem staubigsten Teil: Rückbau, Abriss und Entkernung. Hier werden alle Bauteile entfernt, die später ohnehin erneuert werden.

Typische Abrissarbeiten

• Entfernen alter Bodenbeläge (Teppich, Laminat, alte Fliesen, Sockelleisten)
• Abschlagen von Fliesen in Bad und Küche
• Rückbau von nicht tragenden Wänden aus Mauerwerk oder Trockenbau
• Ausbau alter Sanitärobjekte, Kücheneinbauten, Innentüren
• Abschlagen loser oder ungeeigneter Putzflächen

Wichtig: In dieser Phase werden auch Leitungsführungen sichtbar gemacht, z. B. Schächte in Bad und Küche. So lässt sich besser entscheiden, was technisch machbar ist.

Reihenfolge innerhalb der Abrissphase

• Zuerst lose Einbauten und Möbel (Küche, Schränke)
• Dann Bodenbeläge und Sockelleisten
• Anschließend Wand- und Deckenbeläge (Fliesen, alte Abhängungen)
• Zum Schluss Wände, die entfernt oder teilweise geöffnet werden

So verhindern wir, dass Schutt mehrfach bewegt werden muss oder frisch freigelegte Leitungen wieder beschädigt werden.

3. Rohinstallation: Elektro, Wasser, Heizung, Lüftung

Wenn die Wohnung „nackt“ ist, folgt die Rohinstallation. Jetzt werden alle Leitungen gelegt, bevor Wände geschlossen und Böden aufgebaut werden.

Elektro-Installation

• Neue Stromkreise planen (insbesondere für Küche, Bad, Home-Office)
• Schlitze für Leitungen fräsen, Dosen setzen
• Kabel ziehen, Verteiler anpassen

Sanitär- und Heizungsinstallation

• Neue Leitungsführungen für Bad und Küche (Wasser/Abwasser)
• Versetzen von Anschlüssen für Waschtisch, WC, Dusche, Badewanne
• Erneuerung von Steigleitungen (soweit in der Wohnung möglich)
• Anpassung oder Austausch von Heizkörpern, evt. Vorbereitung für Fußbodenheizung

Lüftung und Zusatztechnik

• Badlüfter mit Feuchtesteuerung (wichtig bei innenliegenden Bädern)
• Vorbereitung für Smart-Home-Funktionen (Raumthermostate, Rollladensteuerung)

In dieser Phase stimmen wir uns eng mit der Hausverwaltung und ggf. dem Energieberater ab, besonders wenn energetische Verbesserungen (z. B. neue Heizkörper, Dämmmaßnahmen) geplant sind.

4. Bodenaufbau, Estricharbeiten und Ausgleich

Nachdem die Rohinstallation abgeschlossen ist, wird der Untergrund vorbereitet. Das ist entscheidend für alle späteren Bodenbeläge.

• Alte Estrichschäden ausbessern oder verharzen
• Unebenheiten mit Ausgleichsmasse egalisieren
• Evtl. Trittschall- und Wärmedämmung einbringen
• Bei geplanter Fußbodenheizung: Einbau des Systems und neuer Estrich

Gerade in Altbauwohnungen in Solln oder Schäftlarn treffen wir häufig auf unebene Deckenbalken und Estriche. Hier ist eine saubere Planung wichtig, um spätere Stufen und Stolperkanten zu vermeiden.

5. Trockenbau, Wände und Decken

Wenn Leitungen liegen und der Bodenaufbau steht, werden Wände und Decken konstruiert und geglättet.

Trockenbau und Mauerarbeiten

• Neue Trennwände aus Trockenbau (z. B. für Home-Office oder Ankleide)
• Vorsatzschalen zur Verbesserung von Schallschutz oder Leitungsführung
• Abgehängte Decken mit Einbauspots, insbesondere in Bad und Flur

Innenputz und Spachtelarbeiten

• Ausbessern von Schlitzen und Durchbrüchen
• Flächenspachtelung für glatte Wände (Q2–Q4 je nach Wunsch)
• Grundierung der Flächen für Fliesen oder Malerarbeiten

Wichtig: In Feuchträumen wie Bad und Küche verwenden wir geeignete Feuchtraumplatten und Putzsysteme, um späteren Schäden durch Feuchtigkeit vorzubeugen.

6. Fliesenarbeiten im Bad und in der Küche

Erst wenn der Untergrund trocken und tragfähig ist, starten wir mit den Fliesenarbeiten. Die Reihenfolge innerhalb der Wohnung ist wichtig, damit andere Gewerke nicht behindert werden.

Hydroisolierung und Vorbereitung

• Aufbringen von geprüften Abdichtungssystemen in Nassbereichen (Dusche, Wanne, Spritzwasserzonen)
• Dichtbänder und Manschetten an Durchdringungen
• Gefälleestrich bzw. Duschboard bei bodengleichen Duschen

Fliesenlegen

• Wandfliesen im Bad, anschließend Bodenfliesen
• Küchenrückwand, ggf. Bodenfliesen in Küche und Flur
• Verfugung mit passenden Fugenmassen (z. B. zementär oder epoxidharzgebunden)

Wir beginnen meist mit dem Bad, damit andere Folgegewerke (z. B. Maler, Bodenleger) parallel in anderen Räumen weiterarbeiten können.

7. Malerarbeiten und Vorarbeiten für Bodenbeläge

Wenn staubintensive Arbeiten wie Schleifen und Fliesen geschehen sind, folgen Malerarbeiten und die Vorbereitung für die finalen Bodenbeläge.

• Feinspachtel und Schleifen für glatte Wände
• Grundierung der Flächen je nach Untergrund
• Erster und zweiter Anstrich in Wohn- und Schlafräumen
• Streichen von Decken, ggf. Zargen und Heizkörpern

Wir empfehlen, zuerst Decken und Oberwände zu streichen, dann den Boden zu verlegen und zum Schluss Sockelleisten und Finish-Arbeiten vorzunehmen.

8. Verlegung der Bodenbeläge

Jetzt wird es wohnlich: Die endgültigen Bodenbeläge werden verlegt. Hier ist die Reihenfolge innerhalb der Räume wichtig, um Laufwege für Handwerker zu sichern.

• Verlegung von Parkett, Vinyl oder Laminat in Wohn- und Schlafräumen
• Sockelleisten montieren (ggf. erst nach der Endbeschichtung der Wände)
• Elastische Übergangsprofile zwischen verschiedenen Belägen

In vielen Projekten im Münchner Süden kombinieren wir Fliesen im Eingangsbereich und Bad mit hochwertigem Vinyl oder Parkett im Wohnbereich. Die Anschlusshöhen werden bereits in der Estrichphase berücksichtigt.

9. Endmontage: Türen, Sanitärobjekte, Elektro, Küche

Nun folgt die sichtbare Fertigstellung. Hier zeigt sich, wie gut die vorherigen Schritte geplant waren.

Sanitärobjekte und Silikon

• Montage von WC, Waschtisch, Armaturen, Dusch- und Badewannen
• Einbau von Duschabtrennungen oder Glaswänden
• Letzte Silikonfugen an Wanne, Dusche, Waschtisch, Arbeitsplatten

Elektro und Innentüren

• Montage von Schaltern, Steckdosen, Leuchten und Spots
• Installation von Rauchmeldern (in Bayern Pflicht)
• Einbau neuer Innentüren inkl. Zargen

Küche und Einbaumöbel

• Aufstellen und Montieren der Küchenmöbel
• Anschließen der Geräte (Elektro, Wasser, Abwasser)
• Montage von Einbauschränken, Garderoben, Regalsystemen

Ganz zum Schluss erfolgen Reinigungsarbeiten, kleine Ausbesserungen und die gemeinsame Abnahme mit Ihnen.

10. Beispielablauf: 3-Zimmer-Wohnung in München-Solln

Zur Orientierung ein typischer Zeitablauf für eine ca. 75 m² große 3-Zimmer-Wohnung in Solln mit Badsanierung, neuer Elektrik, neuen Böden und Malerarbeiten (ohne große statische Eingriffe):

• Woche 1–2: Abriss, Entkernung, Schlitze, Leitungen sichtbar machen
• Woche 3–4: Rohinstallation Elektro/Sanitär/Heizung
• Woche 5: Estrich-Ausgleich, Bodenaufbau
• Woche 6–7: Trockenbau, Putz, Spachtelarbeiten
• Woche 8–9: Fliesenarbeiten im Bad und in der Küche
• Woche 10: Malerarbeiten, Grundanstriche
• Woche 11: Bodenbeläge verlegen, Sockelleisten
• Woche 12: Endmontage Sanitär, Elektro, Türen, Küche, Silikonfugen, Endreinigung

Die tatsächliche Dauer hängt von den Gegebenheiten vor Ort, der Materialverfügbarkeit und der Zahl der gleichzeitig arbeitenden Gewerke ab. Als Fachbetrieb im Münchner Süden koordinieren wir diese Abläufe für Sie aus einer Hand.

Typische Fehler bei der Reihenfolge – und wie wir sie vermeiden

• Zu früh streichen: Malerarbeiten vor staubintensiven Arbeiten führen zu Nacharbeiten.
• Falsche Reihenfolge bei Bad und Küche: Fliesen ohne vorherige Abdichtung oder unklarer Leitungsführung verursachen Folgeschäden.
• Boden zu früh verlegt: Beschädigungen durch andere Gewerke, wenn der Boden nicht ausreichend geschützt ist.
• Fehlende Koordination: Elektriker, Installateur, Trockenbauer und Fliesenleger behindern sich gegenseitig.

Mit einem klaren Ablaufplan und einer zentralen Bauleitung lassen sich diese Punkte zuverlässig vermeiden.

FAQ – Häufige Fragen

Wie lange dauert eine Generalrenovierung einer Wohnung in München in der Regel?

Für eine 60–80 m² Wohnung mit kompletter Badsanierung, neuer Elektrik, neuen Böden und Malerarbeiten sollten Sie je nach Umfang und Genehmigungen realistisch mit 8–12 Wochen rechnen. In Einzelfällen, z. B. bei statischen Eingriffen oder Lieferschwierigkeiten, kann es länger dauern. Wir erstellen für Ihr Projekt einen individuellen Zeitplan.

Kann ich während der Generalrenovierung in der Wohnung bleiben?

Bei einer echten Generalrenovierung mit Bad- und Küchenerneuerung ist das Wohnen vor Ort meist nur sehr eingeschränkt oder gar nicht sinnvoll möglich. In manchen Fällen können wir Arbeiten etappenweise organisieren, damit Sie einen Teil der Wohnung weiter nutzen können. Das besprechen wir mit Ihnen im Rahmen der Planung.

In welcher Reihenfolge sollte ich Bad und Küche sanieren?

Technisch beginnen wir meist mit der Rohinstallation für beide Bereiche. Bei den Ausbauarbeiten (Fliesen, Endmontage) wird häufig zuerst das Bad fertiggestellt, damit Sie schnell wieder eine funktionierende Nasszelle haben. Die genaue Reihenfolge hängt aber von Ihren Prioritäten und der Logistik vor Ort ab.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, Materialien wie Fliesen oder Bodenbeläge zu bestellen?

Fliesen, Sanitärobjekte, Türen und Bodenbeläge sollten rechtzeitig vor Beginn der jeweiligen Ausbauphase bestellt sein, damit sie bei Bedarf auf der Baustelle sind. In München arbeiten wir oft mit Lieferzeiten von 2–6 Wochen. Wir stimmen mit Ihnen ab, wann welche Bestellung sinnvoll ist und helfen bei der Auswahl.

Was bringt mir eine Firma, die alle Gewerke aus einer Hand koordiniert?

Sie haben nur einen Ansprechpartner, weniger Abstimmungsaufwand und eine klar definierte Reihenfolge der Arbeiten. Schnittstellenprobleme zwischen Elektriker, Installateur, Trockenbauer und Fliesenleger werden reduziert. Gerade bei Generalrenovierungen in Eigentumswohnungen in München-Süd zahlt sich das in Zeit, Qualität und Nerven deutlich aus.

Wie kann ich abschätzen, ob mein Budget für eine Generalrenovierung reicht?

Eine Grobkalkulation nach Quadratmetern gibt nur eine erste Orientierung. Deutlich präziser wird es, wenn wir Grundriss, Fotos und Ihre Wünsche kennen. Besonders beim Immobilienkauf in München empfehlen wir unseren Renovierungskosten-Check, bei dem wir die zu erwartenden Kosten transparent aufschlüsseln.

Wenn Sie eine Generalrenovierung in München oder im Süden (Solln, Pullach, Grünwald, Baierbrunn, Schäftlarn, Wolfratshausen) planen, unterstützen wir Sie gerne bei Ablaufplanung, Kosteneinschätzung und Ausführung aus einer Hand. Schicken Sie uns einfach Grundriss und Fotos Ihrer Wohnung – wir melden uns mit einer ersten Einschätzung und einem sinnvollen Vorschlag für die Reihenfolge der Arbeiten.