Renovierungskosten-Check vor dem Wohnungskauf in München
Viele Käufer in München unterschätzen die Renovierungskosten ihrer neuen Wohnung – gerade in Bestandsgebäuden in Stadtteilen wie Solln, Pullach oder Grünwald. Mit einem strukturierten Renovierungskosten-Check helfen wir Ihnen, die zu erwartenden Sanierungskosten vor dem Wohnungskauf realistisch einzuschätzen und böse Überraschungen zu vermeiden.
Warum ein Renovierungskosten-Check in München so wichtig ist
Die Immobilienpreise in München sind hoch, der Spielraum im Budget meist begrenzt. Wenn Sie erst nach dem Notartermin merken, dass Bad, Elektro und Boden doch viel teurer werden als gedacht, wird es schnell kritisch. Ein professioneller Renovierungskosten-Check gibt Ihnen:
- eine realistische Kostenspanne für die notwendigen Renovierungen,
- Argumente für die Preisverhandlung mit dem Verkäufer oder Makler,
- eine Grundlage für Finanzierungsgespräche mit der Bank,
- Sicherheit, ob die Wohnung wirklich zu Ihrem Gesamtbudget passt.
Gerade in Bestandswohnungen aus den 60er–80er Jahren im Münchner Süden sehen wir immer wieder versteckte Kosten, die Laien bei der ersten Besichtigung nicht erkennen.
Wie läuft unser Renovierungskosten-Check ab?
Wir haben unseren Ablauf so gestaltet, dass Sie möglichst früh im Kaufprozess Klarheit bekommen – oft bereits zwischen erster Besichtigung und Kaufentscheidung.
1. Unterlagen und Fotos von Ihnen
Im ersten Schritt senden Sie uns folgende Informationen, soweit vorhanden:
- Grundriss der Wohnung (Exposé oder Bestandsplan),
- Fotos von allen Räumen (insbesondere Bad, Küche, Boden, Fenster),
- kurze Beschreibung: Was stört Sie? Was möchten Sie verändern?
- falls bekannt: Baujahr des Hauses, letzte Renovierungen laut Verkäufer.
Diese Unterlagen können Sie uns unkompliziert per E-Mail zur Verfügung stellen. Je besser die Ausgangsbasis, desto genauer wird der Renovierungskosten-Check.
2. Telefon- oder Online-Gespräch
Wir besprechen mit Ihnen telefonisch oder per Video:
- Ihre Prioritäten (z. B. zuerst Bad und Boden, Küche später),
- Ihr gewünschtes Ausstattungsniveau (solide, komfort, gehoben),
- ob Sie Eigenleistungen einbringen möchten (z. B. Malerarbeiten).
Auf dieser Basis definieren wir ein bis zwei sinnvolle Szenarien, etwa „notwendige Mindestmaßnahmen“ und „komfortable Modernisierung“.
3. Grobe Kostenschätzung nach Bereichen
Anschließend erhalten Sie von uns eine strukturierte Übersicht der voraussichtlichen Renovierungskosten, zum Beispiel unterteilt in:
- Badsanierung (inkl. Fliesen, Sanitär, ggf. Trockenbau),
- Bodenbeläge in Wohn- und Schlafräumen,
- Maler- und Spachtelarbeiten an Wänden und Decken,
- Trockenbau (neue Wände, abgehängte Decken),
- Sonstiges (z. B. Innentüren, kleine Elektroanpassungen).
Die Summen sind bewusst als realistische Bandbreiten angegeben, damit Sie wissen, in welchem Rahmen sich das Projekt voraussichtlich bewegt.
Beispiel: Kostencheck für eine 60 m² Wohnung in München-Solln
Damit Sie ein Gefühl für die Größenordnungen bekommen, hier ein vereinfachtes Beispiel aus der Praxis. Eine 60 m² Wohnung in Solln, Baujahr 1972, Zustand „teilweise renovierungsbedürftig“:
Ausgangssituation
- Bad ca. 5 m², alt, aber funktionstüchtig,
- Laminatboden in Wohn- und Schlafzimmer abgenutzt,
- Wände teils mit Rissen und Nikotinspuren,
- Elektro grundlegend in Ordnung, aber wenige Steckdosen.
Renovierungsszenario „solide, aber modern“
- Bad komplett modernisieren (ohne Leitungsführung zu ändern):
ca. 15.000–20.000 € - Neuer Vinylboden in ca. 35 m² Wohnfläche (inkl. Entfernen Altboden, Sockelleisten):
ca. 3.000–5.000 € - Malerarbeiten (Spachteln, Schleifen, 2x Streichen, ca. 200 m² Wand-/Deckenfläche):
ca. 4.000–6.000 € - Kleine Elektroanpassungen (zusätzliche Steckdosen, Schalter tauschen):
ca. 1.000–2.000 €
Gesamt-Renovierungsbudget: realistisch ca. 23.000–33.000 € (inklusive Material und Handwerkerleistungen, ohne Küche).
Mit solch einer Bandbreite können Sie im Gespräch mit Bank und Makler viel besser argumentieren und prüfen, ob Kaufpreis + Renovierung in Ihr Budget passen.
Welche Faktoren beeinflussen die Renovierungskosten besonders?
Bei jedem Renovierungskosten-Check achten wir auf einige typische Kostentreiber, die in München immer wieder entscheidend sind:
- Baujahr und Zustand des Gebäudes (Altbau vs. 70er-Jahre-Block vs. Neubau),
- Leitungsführung in Bad und Küche (z. B. Steigleitungen in Altbauten),
- Grundriss (kompakte vs. verwinkelte Räume),
- Zugänglichkeit (Etage, Aufzug, enge Treppenhäuser in der Innenstadt),
- Ihr gewünschter Ausstattungsstandard und Materialwahl,
- ob die Wohnung bereits leer ist oder bewohnt bleibt.
Gerade die Kombination aus eng geschnittenen Bädern, alter Bausubstanz und hohen Ansprüchen an Komfort sehen wir oft in Stadtteilen wie Grünwald oder Baierbrunn – hier kann ein genauer Kostencheck vor dem Kauf fünfstellige Fehlkalkulationen verhindern.
Einbindung von Finanzierung, KfW- und BAFA-Förderungen
Im Rahmen des Renovierungskosten-Checks geben wir Ihnen auch Hinweise, wo sich eine energetische Verbesserung oder ein
- Fenstertausch im Zuge einer größeren Sanierung,
- Verbesserung der Wärmedämmung an bestimmten Bauteilen,
- badbezogene Maßnahmen wie eine bodengleiche Dusche für Senioren.
Solche Maßnahmen können unter Umständen über KfW-Programme oder die BAFA gefördert werden. Wir sind keine Energieberater, aber wir zeigen Ihnen, wo es sinnvoll sein kann, einen Energieeffizienz-Experten oder Ihre Hausbank einzubinden, um Fördermöglichkeiten und passende Kredite zu prüfen.
Was wir von Ihnen brauchen, damit der Kostencheck möglichst genau wird
Je genauer die Informationen, desto verlässlicher die Einschätzung. Bewährt hat sich folgende Checkliste:
- Exposé oder Grundriss (wenn möglich mit Maßangaben),
- Fotos von: Bad, Küche, Bodenbelägen, Fenstern, Elektroverteilung,
- Kurzinfo zu: Baujahr, Art der Heizung (z. B. Gas, Fernwärme, Wärmepumpe),
- Ihre Wünsche (z. B. neues Bad sofort, Küche in 2–3 Jahren),
- Hinweise des Maklers oder Verkäufers zu bisherigen Renovierungen.
Wenn Sie uns diese Unterlagen vor oder direkt nach der Besichtigung zusenden, können wir sehr zügig reagieren – oft innerhalb weniger Tage.
Typische Fehler, die unser Renovierungskosten-Check vermeidet
Aus über 25 Jahren Erfahrung im Innenausbau und bei Komplettsanierungen im Münchner Süden kennen wir die Klassiker, die Käufer später teuer zu stehen kommen:
- Zu knappes Budget – es wird nur ein „kosmetisches“ Update einkalkuliert, obwohl Leitungen, Estrich oder Abdichtungen eigentlich erneuert werden müssten.
- Falsche Prioritäten – Geld fließt in Einbauschränke und Deko, während Bad und Elektro vernachlässigt werden.
- Unterschätzter Zeitbedarf – gerade bei bewohntem Zustand oder engem Zeitplan zwischen Kauf und Einzug.
- Unklare Abgrenzung der Gewerke – wer koordiniert Fliesenleger, Elektriker, Maler, Bodenleger?
Mit einem strukturierten Renovierungskosten-Check adressieren wir diese Punkte frühzeitig und helfen Ihnen, eine sinnvolle Reihenfolge und ein solides Budget zu planen.
FAQ – Häufige Fragen
Wie genau ist ein Renovierungskosten-Check, wenn Sie die Wohnung nur von Fotos kennen?
Ein Renovierungskosten-Check auf Basis von Grundriss und Fotos bleibt immer eine qualifizierte Schätzung, keine verbindliche Angebotssumme. Aus Erfahrung können wir aber recht treffsichere Bandbreiten nennen. Für ein verbindliches Angebot ist später ein Vor-Ort-Termin nötig – idealerweise, sobald Sie die Wohnung übernommen haben.
Was kostet ein Renovierungskosten-Check in München?
Je nach Umfang der Unterlagen und gewünschter Detailtiefe berechnen wir für einen strukturierten Renovierungskosten-Check normalerweise einen fairen Pauschalbetrag. Dieser Betrag wird bei späterer Beauftragung oft ganz oder teilweise mit den Ausführungskosten verrechnet. Sprechen Sie uns einfach an, wir erläutern Ihnen transparent die Konditionen.
Kann ich mit Ihrem Kostencheck beim Verkäufer den Kaufpreis verhandeln?
Ein guter Renovierungskosten-Check liefert Ihnen argumentierbare Zahlen zu notwendigen Sanierungsmaßnahmen. Viele unserer Kunden nutzen diese, um beim Kaufpreis nachzuverhandeln oder zumindest Klarheit zu bekommen, ob der verlangte Preis inklusive Renovierungskosten realistisch ist.
Wann ist der beste Zeitpunkt für den Renovierungskosten-Check?
Idealerweise zwischen der ersten Besichtigung und dem Notartermin. So haben Sie noch Handlungsspielraum, können ggf. vom Kauf zurücktreten oder besser verhandeln und Ihre Finanzierung rechtzeitig anpassen. Je früher Sie uns Unterlagen schicken, desto besser.
Übernehmen Sie später auch die komplette Renovierung der Wohnung?
Ja, genau das ist unser Kerngeschäft. Wir übernehmen für Sie auf Wunsch die Komplettrenovierung aus einer Hand: Badsanierung, Trockenbau, Fliesen, Bodenbeläge, Malerarbeiten und die Koordination der beteiligten Gewerke – vor allem im Münchner Süden (Solln, Pullach, Grünwald, Baierbrunn, Schäftlarn, Wolfratshausen).
Was ist, wenn nach dem Kauf noch zusätzliche Probleme auftauchen?
Gerade bei älteren Immobilien können trotz sorgfältigem Kostencheck versteckte Mängel auftauchen. Wir empfehlen daher immer, eine finanzielle Reserve von ca. 10–15 % auf das geschätzte Renovierungsbudget einzuplanen. Wenn wir bei der Ausführung auf zusätzliche Themen stoßen, besprechen wir diese transparent mit Ihnen und passen das Konzept gemeinsam an.
Ihr nächster Schritt: Unterlagen schicken, Klarheit gewinnen
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus in München und Umgebung kaufen möchten und die Renovierungskosten realistisch einschätzen wollen, unterstützen wir Sie gerne mit einem strukturierten Renovierungskosten-Check. Schicken Sie uns Grundriss, Fotos und Ihre Wünsche – wir melden uns mit einer ersten Einschätzung und besprechen mit Ihnen, wie aus Ihrer zukünftigen Immobilie ein modernes, gut geplantes Zuhause werden kann.
Auf Wunsch begleiten wir Sie anschließend bei der kompletten Renovierung – von der Badplanung über Trockenbau und Bodenbeläge bis hin zur letzten Silikonfuge.