Reserve für unvorhergesehene Renovierungskosten in München richtig planen

Kaum eine Renovierung in München läuft zu 100 % nach Plan – versteckte Schäden, zusätzliche Wünsche oder Preissteigerungen können Ihr Budget schnell sprengen. In diesem Beitrag erklären wir, wie Sie eine realistische Reserve für unvorhergesehene Renovierungskosten einplanen, welche Prozentsätze je nach Projekt sinnvoll sind und wie Sie das Risiko mit guter Vorbereitung deutlich reduzieren.

Warum bei Renovierungen fast immer Mehrkosten auftreten

Aus unserer Praxis im Münchner Süden wissen wir: Selbst sehr sorgfältig geplante Projekte haben fast immer einen gewissen Anteil an Mehrkosten. Typische Ursachen sind:

• Verborgene Mängel: Feuchte Wände, marode Leitungen, schadhafter Estrich unter alten Belägen.
• Bauteile im schlechteren Zustand als gedacht: z. B. alte Elektroleitungen ohne Schutzleiter, die komplett erneuert werden müssen.
• Zusätzliche Wünsche im Verlauf: bessere Fliesen, zusätzliche Steckdosen, LED-Beleuchtung, Nischen etc.
• Preisänderungen bei Materialien, vor allem bei längerer Planungsphase.
• Auflagen der Hausverwaltung oder des Schornsteinfegers, die bei der Öffnung von Bauteilen sichtbar werden.

Je älter die Immobilie und je schlechter dokumentiert frühere Arbeiten sind, desto größer ist statistisch das Risiko für Überraschungen – das gilt besonders für Altbauwohnungen in der Innenstadt und ältere Häuser in Stadtteilen wie Solln, Pullach oder Grünwald.

Wie hoch sollte die Reserve für Renovierungskosten sein?

Die wichtigste Frage lautet: Wie viel Prozent Reserve müssen Sie im Budget einplanen? Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht, aber aus über 25 Jahren Erfahrung können wir folgende Orientierungswerte nennen:

5–10 % Reserve bei gut planbaren Standardprojekten

Eine eher geringe Reserve von 5–10 % des Gesamtbudgets reicht oft aus bei:

• relativ neuen Wohnungen (Baujahr ca. ab 2000),
• überschaubaren Maßnahmen wie Bodenbelagstausch ohne große Eingriffe in die Bausubstanz,
• klar dokumentierten Vorarbeiten (Pläne, Protokolle, Rechnungen vorhanden).

Beispiel: Sie planen für eine Bodenrenovierung in einer 70 m² Wohnung ein Budget von 12.000 €. Eine Reserve von 5–10 % entspricht 600–1.200 €. Das deckt kleinere Zusatzarbeiten, wie z. B. das Ausbessern von Unebenheiten im Estrich, in der Regel gut ab.

10–20 % Reserve bei typischen Bestandsrenovierungen

Für viele Projekte im Bestand, wie wir sie im Münchner Süden regelmäßig begleiten, empfehlen wir eine Reserve von 10–20 % des geplanten Budgets, zum Beispiel bei:

• Badsanierungen in Bestandswohnungen,
• Teil- oder Komplettumbauten von Küchen,
• Kombination mehrerer Gewerke (Trockenbau, Boden, Maler, Bad) in einer Wohnung,
• Wohnungen in Häusern aus den 60er–80er Jahren mit in die Jahre gekommenen Installationen.

Angenommen, Sie kalkulieren für die Sanierung eines Badezimmers in einer Wohnung in Baierbrunn 25.000 €. Eine Reserve von 15 % bedeutet zusätzliche 3.750 €. Damit sind Sie erfahrungsgemäß auf der sicheren Seite, wenn z. B. Leitungen anders verlaufen als im Plan oder der Estrich im Duschbereich erneuert werden muss.

20–30 % Reserve bei unsanierten Altbauten oder Komplettsanierungen

Bei unsanierten Altbauten oder einer Generalüberholung (z. B. komplette Etagenwohnung aus den 50ern, Reihenhaus mit altem Dachgeschoss) sollten Sie deutlich mehr Puffer einplanen: 20–30 % sind hier realistisch.

Typische Risikofaktoren:

• Holzbalkendecken mit unklarem Aufbau,
• veraltete elektrische Anlagen (Stoffleitungen, fehlender RCD),
• alte Wasser- und Abwasserleitungen mit Korrosion,
• Feuchte- oder Schimmelprobleme hinter alten Belägen,
• notwendige statische Nachrüstungen, wenn Wände verändert werden.

Beispiel: Für eine Komplettsanierung einer 90 m² Altbauwohnung in Schäftlarn kalkulieren Sie 120.000 €. Eine Reserve von 25 % (= 30.000 €) klingt hoch, ist aber oft sinnvoller, als später unter Zeitdruck teure Nachfinanzierungen organisieren zu müssen.

So bauen Sie Ihren Renovierungs-Puffer sinnvoll in die Finanzierung ein

Die Reserve für unvorhergesehene Renovierungskosten sollte nicht „irgendwie nebenbei“ finanziert werden, sondern von Anfang an Teil Ihrer Finanzierungsplanung sein – besonders, wenn Sie eine Immobilie kaufen und renovieren.

Reserve in den Immobilienkredit integrieren

Viele Banken in München sind bereit, Renovierungskosten inklusive Reserve in die Baufinanzierung aufzunehmen, wenn diese plausibel nachgewiesen werden. Hilfreich sind dabei:

• ein detailliertes Angebot eines Handwerksbetriebs,
• eine Aufstellung der geplanten Maßnahmen mit groben Kostenblöcken,
• unser Renovierungskosten-Check vor dem Immobilienkauf als Grundlage für die Kalkulation.

Unser Tipp: Planen Sie die Reserve lieber offiziell mit ein, statt später einen teuren zusätzlichen Konsumentenkredit aufnehmen zu müssen.

Förderungen und Zuschüsse mitdenken

Bei energetischen Maßnahmen (z. B. Dämmung, neue Fenster, Heizungsmodernisierung) können KfW- und BAFA-Förderungen einen Teil der Kosten abfedern. In einigen Gemeinden südlich von München gibt es zusätzlich lokale Programme, etwa für energetische Sanierungen oder den Einbau effizienter Heizsysteme.

Wichtig: Förderungen sollten Sie nicht als „Reserve-Ersatz“ betrachten, sondern als Bonus. Die Reserve planen Sie unabhängig davon, um Überraschungen trotzdem abfangen zu können.

Praxisbeispiel: Renovierung einer 70 m² Wohnung in München-Solln

Ein konkretes Beispiel aus unserer Praxis zeigt, wie sich eine Reserve bewährt:

• Ausgangslage: 70 m² Wohnung in Solln, Baujahr 1972, geplanter Umfang: Badsanierung, neue Bodenbeläge, Malerarbeiten, kleinere Trockenbauanpassungen.
• Geplantes Hauptbudget: 65.000 € (gemäß detailliertem Angebot).
• Geplante Reserve: 20 % = 13.000 €.

Im Verlauf der Arbeiten traten folgende Zusatzpositionen auf:

• Kompletter Austausch der alten Wasserleitungen im Bad statt nur Teilstücke (+4.500 €),
• Aufdopplung des Estrichs im Flur wegen zu geringer Aufbauhöhe für den neuen Boden (+2.000 €),
• Zusätzliche Deckenspots mit dimmbarer Steuerung im Wohnzimmer (+1.800 €),
• Schallschutzvorsatzschale an einer besonders hellhörigen Nachbarwand (+2.300 €).

In Summe entstanden somit rund 10.600 € Mehrkosten – vollständig durch die eingeplante Reserve abgedeckt. Der Vorteil für die Eigentümer: kein Stress mit Nachfinanzierung, keine Baustopps, keine Diskussionen mit der Bank.

Wie Sie das Risiko unvorhergesehener Kosten reduzieren

Eine Reserve ist wichtig – aber genauso wichtig ist es, das Risiko für unliebsame Überraschungen von Anfang an zu verringern. Einige praktische Maßnahmen:

• Gründliche Bestandsaufnahme vor Angebotsabgabe (z. B. Probeöffnungen, Feuchtemessungen, Blick in Steigschächte).
• Saubere Leistungsbeschreibung mit klar definierten Qualitäten und Mengen.
• Alternativen vorab besprechen: Was passiert, wenn z. B. der Estrich schlecht ist? Welche Optionen gibt es, in welcher Preisklasse?
• Reservepositionen im Angebot ausweisen (z. B. „Eventuelle Mehrarbeiten Leitungen, vorerst als Platzhalter“).
• Change-Management: Jede zusätzliche Leistung wird vor Ausführung schriftlich bestätigt – mit Preis und Auswirkung auf den Zeitplan.

Wir arbeiten im Münchner Süden häufig so, dass wir besonders kritische Bereiche (Bad, Estrich, Elektro) früh öffnen, um das Risiko besser einschätzen zu können, bevor der endgültige Zeit- und Kostenplan fixiert wird.

Typische Posten, bei denen Mehrkosten auftreten

Bestimmte Gewerke sind besonders anfällig für unvorhergesehene Mehrkosten. Aus unserer Erfahrung zählen dazu:

• Badsanierung: Leitungsführung, Statik beim bodengleichen Duschaufbau, Abdichtung, nicht normgerechte Altinstallationen.
• Elektro: zusätzliche Stromkreise, fehlende FI-Schutzschalter, zu wenig Dosen, alte Stoffleitungen.
• Bodenaufbau: Hohllagen im Estrich, zu geringe Aufbauhöhen, nicht tragfähiger Untergrund.
• Wände und Decken: Putz, der beim Abklopfen großflächig abfällt, Feuchte- oder Schimmelstellen unter Tapeten.
• Fenster und Türen: Undichte oder verzogene Elemente, die im Zuge der Renovierung mitgewechselt werden müssen.

Wenn Sie diese „Kandidaten“ von Anfang an im Blick haben, fällt es leichter, die richtige Reserve-Höhe zu wählen.

FAQ – Häufige Fragen

Gibt es eine Faustregel, wie hoch die Reserve für Renovierungskosten sein sollte?

Als grobe Faustregel gilt: 10–20 % Reserve für typische Renovierungen in Bestandswohnungen, 5–10 % bei überschaubaren Projekten in neueren Gebäuden und 20–30 % bei unsanierten Altbauten oder Komplettsanierungen. Die genaue Höhe hängt vom Zustand der Immobilie und dem Umfang der Maßnahmen ab.

Sollte ich die Reserve auf dem Konto bereithalten oder mitfinanzieren?

Idealerweise planen Sie die Reserve von Anfang an in Ihrer Finanzierung mit ein – insbesondere beim Immobilienkauf. So vermeiden Sie teure Nachfinanzierungen. Wenn Sie genügend Eigenkapital haben, können Sie die Reserve auch als eigene Rücklage auf einem separaten Konto parken.

Was passiert mit der Reserve, wenn am Ende alles nach Plan läuft?

Wenn Ihre Renovierung ohne größere Überraschungen verläuft, ist das perfekt – die nicht benötigte Reserve bleibt Ihr Sicherheitspuffer z. B. für spätere Modernisierungen, Möbel oder unerwartete Reparaturen. Eine vernünftig geplante Reserve ist also nie verschwendet.

Wie erkenne ich vorab, ob bei meiner Wohnung besonders hohe Risiken lauern?

Hinweise liefern Baujahr, bisherige Sanierungen und der Zustand sichtbarer Bauteile. Kritisch sind oft Bäder und Küchen in Häusern aus den 50er–80er Jahren sowie unsanierte Dachgeschosse. Mit unserem Renovierungskosten-Check vor dem Kauf oder vor Projektstart können wir die Risiken deutlich besser einschätzen.

Kann ich die Reserve im Laufe der Renovierung anpassen?

Ja. Nach den ersten Rückbau- und Öffnungsarbeiten haben wir meist ein viel klareres Bild vom Zustand der Bausubstanz. Dann können wir gemeinsam mit Ihnen die geplante Reserve nach oben oder unten anpassen und den weiteren Ablauf entsprechend justieren.

Wie hilft mir ein Renovierungskosten-Check konkret bei der Planung der Reserve?

Beim Renovierungskosten-Check analysieren wir Ihre Wohnung oder Ihr Haus vorab, schätzen die wahrscheinlichen Kostenblöcke und weisen besonders risikobehaftete Bereiche aus. Daraus leiten wir einen realistischen Puffer ab – abgestimmt auf Ihr konkretes Objekt, nicht nur auf pauschale Prozentwerte.

Fazit und nächster Schritt

Eine gut geplante Reserve für unvorhergesehene Renovierungskosten nimmt enorm viel Druck aus Ihrem Projekt – gerade in einem anspruchsvollen Markt wie München und Umgebung. Entscheidend ist, die Höhe dieses Puffers an Objekt, Baujahr und Umfang der Maßnahmen anzupassen und ihn von Anfang an in Budget und Finanzierung zu integrieren.

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus im Münchner Süden sanieren oder gerade den Kauf planen, unterstützen wir Sie gerne mit einer ehrlichen Einschätzung. Schicken Sie uns Grundriss, Fotos und Ihre Vorstellungen oder nutzen Sie unseren Renovierungskosten-Check – wir melden uns mit einer konkreten Einschätzung zu Budget, sinnvoller Reserve und dem passenden Ablauf für Ihr Projekt.