Schlüsselfertige Wohnungsrenovierung für Investoren in München: Budget & typische Überraschungen

Als Kapitalanleger erwarten Sie bei einer schlüsselfertigen Wohnungsrenovierung in München vor allem eines: Planbarkeit. Sie möchten wissen, welche Renovierungskosten auf Sie zukommen, welchen Mietstandard Sie damit erreichen und welche Risiken im Projekt stecken. In diesem Artikel zeigen wir anhand eines realistischen Beispielbudgets, womit Sie rechnen sollten – und welche typischen Überraschungen wir aus der Praxis kennen.

Was bedeutet „schlüsselfertige“ Wohnungsrenovierung für Investoren?

Unter einer schlüsselfertigen Renovierung verstehen wir die komplette Sanierung der Wohnung bis zur bezugsfertigen Übergabe – inklusive aller Gewerke, Koordination und Endreinigung. Sie erhalten eine Wohnung, die direkt vermietbar oder verkaufbar ist, ohne dass Sie selbst Handwerker steuern oder Restarbeiten organisieren müssen.

• Rückbau: alte Bodenbeläge, Tapeten, gegebenenfalls Sanitärgegenstände raus
• Oberflächen: neue Bodenbeläge, Spachtel- und Malerarbeiten, ggf. Trockenbau
• Bad/Küche: Modernisierung nach vereinbartem Standard
• Details: Silikonfugen, Sockelleisten, Schalter/Steckdosen, Innentüren nach Bedarf
• Koordination: Zeitplanung, Abnahme, Endreinigung

Gerade im Süden der Stadt – etwa in Solln, Pullach oder Grünwald – erwarten Mieter und Käufer einen gewissen Mindeststandard. Dies sollte bei der Planung des Budgets von Beginn an berücksichtigt werden.

Beispielbudget: 60 m² Investorenwohnung in München

Zur Orientierung nehmen wir eine typische 60 m² Altbau- oder 70er-Jahre-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus im Münchner Süden. Der Grundriss bleibt unverändert, Leitungsführungen werden nicht verlegt, das Bad wird im Standard „solide, gut vermietbar“ modernisiert.

1. Rückbau und Entsorgung

• Entfernen alter Bodenbeläge, Tapeten, teils Fliesen: ca. 20–35 €/m² Wohnfläche
• Entsorgung, Big-Bags, Container, Transport in und um München: pauschal 800–1.500 €

Richtwert: Für 60 m² sollten Sie mit 2.000–3.500 € brutto rechnen, je nach Menge des Bauschutts und Erreichbarkeit (Etage, Aufzug, Hofzufahrt).

2. Wände und Decken

• Alte Tapeten entfernen, Untergründe spachteln, schleifen
• Grundieren und 2-facher Anstrich in Weiß

Typische Preisbereiche in Münchner Bestandswohnungen:

• Spachteln + Schleifen + Malen: ca. 20–30 €/m² Wand- und Deckenfläche
• Bei stark beschädigten Flächen oder Risssanierungen: Zuschläge 5–10 €/m²

Richtwert: Für eine 60 m² Wohnung ergeben sich meist 180–220 m² Wand- und Deckenfläche. Realistisch sind 4.000–6.500 €.

3. Bodenbeläge und Sockelleisten

Für Investorenwohnungen wählen viele Auftraggeber einen robusten, pflegeleichten Boden – häufig Klickvinyl oder Laminat in Flur und Wohnräumen, Fliesen im Bad.

• Vinyl/Laminat inkl. Unterlage und Montage: 45–80 €/m² (Material + Arbeit)
• Fliesenbelag (z.B. Küche, Flur bei höherem Anspruch): 70–120 €/m²
• Sockelleisten montieren: 8–15 €/lfm je nach System

Richtwert: Wenn Sie ca. 50 m² Bodenfläche mit Vinyl/Laminat und 10 m² gefliest ausführen lassen, liegen Sie häufig im Bereich von 5.000–8.000 €.

4. Badsanierung im vermietbaren Standard

Das Bad ist für Miet- und Verkaufserlös entscheidend. Für eine 4–6 m² Nasszelle in einem Standard, der in Gegenden wie Solln oder Baierbrunn gut vermietbar ist, sollten Sie in München mit folgenden Größenordnungen rechnen:

• Rückbau, Installation, Abdichtung, Fliesen, Sanitär, Elektro
• Solider Mietstandard: meist 12.000–20.000 € brutto

Hier entscheidet vor allem die Materialwahl (Fliesen aus Baumarkt vs. Markenware, Duschabtrennung, Armaturen). In vielen Fällen lohnt es sich, Standardserien aus dem Fachhandel zu nutzen – oft mit guten Konditionen über Handwerkerkonten bei Großhändlern in München.

5. Elektro, Schalterprogramme und Licht

In älteren Wohnungen ist das Elektrothema häufig eine Überraschung. Mindestens eingeplant werden sollten:

• Erneuerung einzelner Stromkreise, FI-Schutzschalter nachrüsten
• Ergänzung von Steckdosen und Netzwerkdosen, Austausch von Schaltern
• Lampenanschlüsse, ggf. Einbau-LEDs in Küche/Flur

Richtwert: Für eine grundlegende Auffrischung ohne Komplettneuinstallation sollten Sie 3.000–6.000 € kalkulieren.

6. Türen, Zargen und Kleinteile

• Neue Innentüren (je nach Qualität 350–700 € pro Tür inkl. Montage)
• Überarbeitung vorhandener Zargen, Bänder und Beschläge
• Kleinteile wie Silikonfugen, Fensterbänke, Übergangsprofile

Richtwert: 3–6 Innentüren plus Kleinteile summieren sich schnell auf 2.500–5.000 €.

7. Gesamtbudget: typische Spanne

Für eine 60 m² Wohnung in München, die schlüsselfertig auf einen guten Mietstandard gebracht wird, sehen wir in der Praxis meist folgende Bandbreiten:

• einfache, funktionale Renovierung: ca. 40.000–55.000 €
• gehobener, gut vermietbarer Standard: ca. 55.000–75.000 €

Dabei ist die Koordination der Gewerke durch eine Firma bereits enthalten. Für Detailfragen erstellen wir Ihnen auf Basis von Grundriss, Fotos und Ihren Zielen eine projektspezifische Kalkulation.

Typische „Nieselregen-Kosten“ – die häufigsten Überraschungen

Nicht die großen Posten, sondern viele kleine Zusatzarbeiten sorgen oft für Ärger im Budget. Aus unserer Erfahrung mit Projekten in München-Süd kennen wir typische „Nieselregen-Kosten“:

• Unebene Untergründe: zusätzlicher Spachtelbedarf für Estrich, Wände und Decken
• Verdeckte Schäden: Feuchtigkeit hinter alten Fliesen, Schimmel in Silikonfugenbereichen
• Elektro-Überraschungen: fehlende oder zu schwache Leitungen für moderne Geräte
• Haustechnik: alte Heizkörpernischen, undichte Ventile, erneuerungsbedürftige Leitungen
• Brandschutz/WEG-Vorgaben: Anforderungen der Hausverwaltung, die zusätzliche Arbeiten auslösen

Jede einzelne Position klingt zunächst klein, summiert sich aber schnell auf mehrere Tausend Euro. Darum empfehlen wir, von Beginn an eine realistische Reserve einzuplanen.

Wie viel Reserve sollte ein Investor einplanen?

Für eine schlüsselfertige Renovierung im Bestand raten wir Investoren, je nach Zustand der Wohnung eine Reserve von 10–20 % auf das kalkulierte Budget zu legen:

• guter, transparenter Zustand: 10–12 % Reserve reichen meist aus
• unsanierte Altbauwohnung: eher 15–20 % vorsehen

Gerade wenn Sie die Wohnung erst frisch erworben haben und noch keine „Erfahrung“ mit dem Gebäude haben, hilft unser Renovierungskosten-Check vor Kauf oder Baubeginn, die Risiken besser zu erkennen.

Case aus der Praxis: 58 m² Kapitalanlegerwohnung in Solln

Ein typisches Beispiel aus unserer Arbeit im Münchner Süden:

• 58 m², Baujahr Ende 60er, 3. Obergeschoss, ohne Aufzug
• Ziel: solide, gut vermietbare Wohnung für Langfristmieter
• Umfang: Bad komplett neu, neue Böden, Wände/Decken, teilweise Elektro, neue Innentüren

Ausgangskalkulation: ca. 52.000 € brutto, inkl. Koordination und Endreinigung. Im Laufe des Projekts traten zwei Überraschungen auf:

• Stark geschädigter Estrich im Flur → zusätzliche Spachtel- und Verharzungsarbeiten: +1.800 €
• Elektroverteilung nicht mehr normgerecht → Teilmodernisierung mit neuem Verteiler: +2.200 €

Der Endbetrag lag damit bei rund 56.000 €. Durch frühzeitige Kommunikation und klare Nachtragsangebote blieb das Projekt für den Investor dennoch gut kalkulierbar – und die Wohnung war innerhalb von 7 Wochen nach Beginn der Arbeiten vermietbar.

So läuft eine schlüsselfertige Renovierung mit uns ab

Als Handwerksbetrieb aus dem Münchner Süden bieten wir Ihnen die Koordination der wichtigsten Gewerke aus einer Hand. Der typische Ablauf für Investoren sieht so aus:

• 1. Bestandsaufnahme: Besichtigung vor Ort oder Auswertung von Grundriss, Exposé und Fotos
• 2. Zieldefinition: Mietstandard, Zielmiete, gewünschte Ausstattung, Budgetrahmen
• 3. Grobkalkulation: Aufschlüsselung der Gewerke und Optionen (z.B. Bodenbeläge, Badausstattung)
• 4. Terminplanung: auf Wunsch eng abgestimmt mit Übergabe-/Vermarktungsterminen
• 5. Ausführung: Rückbau, Trockenbau, Fliesen, Boden, Maler, Koordination anderer Gewerke
• 6. Abnahme & Übergabe: Protokoll, Mängelbeseitigung, Endreinigung

Wichtig ist uns eine transparente Kommunikation zu Mehrleistungen: Wir informieren Sie frühzeitig, wenn sich im Projekt etwas ändert – bevor Kosten entstehen.

Materialwahl: Wo sich Qualität für Investoren auszahlt

Investoren fragen uns oft, wo sie bei Materialien sparen können und wo besser nicht. Aus unserer Sicht lohnt sich eine etwas höhere Qualität vor allem in diesen Bereichen:

• Böden: robuster Vinyl oder Laminat mit guter Nutzschicht reduziert Reklamationen durch Mieter
• Fliesen & Fugen: solide Serien und hochwertige Fugenmörtel (z.B. zementäre Fugen mit Zusätzen) verringern Flecken und Schäden
• Armaturen: Markenserien mit Ersatzteilverfügbarkeit, um im Defektfall nicht das ganze Bad anzufassen

Für Standardmaterialien nutzen viele unserer Kunden Baumärkte wie OBI, Bauhaus oder Hornbach in und um München. Über Kundenkarten und saisonale Aktionen lassen sich dort Materialkosten reduzieren. Wir beraten Sie gerne, welche Produkte sich für den langfristigen Einsatz in Mietwohnungen bewährt haben – und wo Baumarktware ausreicht, ohne dass die Wartungskosten explodieren.

Steuern, Finanzierung und Förderungen im Blick behalten

Bei Investorenprojekten spielen steuerliche und finanzielle Aspekte eine große Rolle. Viele unserer Kunden:

• finanzieren Kauf und Renovierung gemeinsam über ein Bankdarlehen,
• setzen einen Teil der Renovierungskosten als Werbungskosten bei Vermietung an,
• prüfen, ob energetische Maßnahmen (z.B. neue Fenster, Dämmung, effizientere Heizkörper) über KfW- oder BAFA-Programme gefördert werden können.

Wir ersetzen keine Steuer- oder Finanzberatung, können Ihnen aber sagen, welche Maßnahmen technisch und wirtschaftlich sinnvoll sind und welche Einfluss auf Energieeffizienz und Werthaltigkeit der Wohnung haben.

FAQ – Häufige Fragen

Wie lange dauert eine schlüsselfertige Wohnungsrenovierung in München?

Für eine 50–70 m² Wohnung im Bestand sollten Sie je nach Umfang mit ca. 4–8 Wochen Bauzeit rechnen. Rückbau, Bad, Böden und Malerarbeiten lassen sich bei guter Planung eng takten. Zusätzliche Wartezeiten entstehen manchmal durch Lieferzeiten bei Fliesen, Sanitärobjekten oder durch Abstimmungen mit der Hausverwaltung.

Kann ich während der Renovierung schon mit der Vermietung beginnen?

Ja, viele Investoren starten parallel zur Bauphase mit der Vermarktung, sobald der Fertigstellungstermin zuverlässig absehbar ist. Professionelle Fotos vom Zwischenstand, ein klarer Zeitplan und eine gute Beschreibung des Standards helfen dabei. Wichtig ist, dass der vereinbarte Übergabetermin gegenüber dem Mieter realistisch ist – hier unterstützen wir Sie mit einer ehrlichen Einschätzung.

Wie genau lässt sich das Budget vorab festlegen?

Je besser der Zustand der Wohnung dokumentiert ist (Fotos, Pläne, Informationen zu Installationen), desto genauer können wir kalkulieren. Ganz ohne Reserve geht es im Bestand jedoch nicht. In der Regel legen wir ein Basispaket mit klar definiertem Umfang fest und vereinbaren einen prozentualen Sicherheitszuschlag für unvorhersehbare Zusatzarbeiten.

Übernimmt Ihre Firma auch nur Teilgewerke oder nur „aus einer Hand“?

Wir bieten beides an. Für Investoren hat sich die Komplettabwicklung aus einer Hand bewährt, weil Schnittstellen und Zeitverluste reduziert werden. In Einzelfällen übernehmen wir aber auch einzelne Gewerke wie Fliesen oder Bodenbeläge, wenn andere Handwerker bereits eingebunden sind – dann stimmen wir uns eng mit diesen ab.

Was bringt mir ein Renovierungskosten-Check vor dem Kauf?

Mit einem Renovierungskosten-Check vor dem Immobilienkauf erhalten Sie eine realistische Einschätzung, welche Investitionen nach dem Erwerb auf Sie zukommen. So können Sie den Kaufpreis besser bewerten, mit der Bank verhandeln und entscheiden, ob sich das Objekt als Kapitalanlage wirklich lohnt. Wir schauen uns dazu Grundrisse, Exposé und – wenn möglich – die Wohnung selbst an.

Können Sie auch mit meinem Architekten oder Verwalter zusammenarbeiten?

Ja, wir arbeiten regelmäßig mit Architekten, Hausverwaltungen und Maklern im Münchner Süden zusammen. Klare Zuständigkeiten und schnelle Kommunikationswege sind uns wichtig – so vermeiden wir Verzögerungen und Missverständnisse.

Wenn Sie als Investor eine Wohnung in München oder im Süden der Stadt schlüsselfertig renovieren lassen möchten, unterstützen wir Sie gerne – von der ersten Kostenschätzung bis zur bezugsfertigen Übergabe. Schicken Sie uns einfach Grundriss, Fotos und Ihre Ziele (Mietstandard, Budgetrahmen), oder nutzen Sie unseren Renovierungskosten-Check vor dem Immobilienkauf. Wir melden uns mit einer ehrlichen, praxisnahen Einschätzung.